香港地王批出 風雨中彩虹初現

評.析.天下版 2019/11/28

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西九龍高鐵站「巨無霸」商地,由發展商以香港有史以來,涉及最多資金標價的422億元投得,雖屬市場估計中下水平,惟本港正受中美角力和政治風暴困擾,發展商願投入巨資,可說對本港長期發展投下信心一票。

西九項目受到廣泛關注,既因所屬位置僅次中環最頂級的甲級商廈,涉資亦勢數以百億元計,屬最大型地產項目之列,更因早前啟德一幅商業地先被「撻標」後、再遭流標,外界疑發展商因對本港經濟前景悲觀,是次5份標書都未達底價。市場原先普遍估計,今次地王很可能重蹈流標覆轍。

這幅「巨無霸」商地上周五截標,收到3份標書,昨揭標由單一發展商以422億投得,即每平方呎樓面地價13,345元。這個結果反映是喜是憂?可說是「半杯水」哲學,即悲觀的可以說已耗用了很多,只剩一半;但樂觀的則認為尚有一半,仍可積極作為。

估價雖續下調 終能避過流標

看到只剩半杯水的,是因今年初市場對這地皮的估值,以相若中環頂級甲級商廈計,最樂觀的達到1,108億元,逾千億之譜。其後在中美貿戰惡化、本港爆發反修例風暴,經濟逐步陷入衰退泥淖,寫字樓租賃需求轉弱,令包括甲級商廈的租金於7月見頂,開始回落,而中環商廈空置率亦持續上升,這幅地王的市場估值遂不斷下調,截標前下調至316億元至790億元,但成交價仍只能達估價中下水平的422億元。

看到尚有半杯水的樂觀原因有二。其一,項目規模巨大,地皮面積達643,106平方呎,又屬次頂級地段,涉資數以百億元計,有力參與的發展商有限,事實上亦只有3份標書,而且興建期8年,投資回收期估計長達20至30年,計及箇中風險,成交價難免有一定折讓。

其二,更重要的,正是本港一方面正陷中美角力漩渦,不但要擔心中美最終會否爆發金融戰,衝擊本港的國際金融中心地位,尤其《香港人權與民主法案》很可能生效;另一方面,反修例風暴近日雖似暫緩,但仍未見出路。

信長期有回報 真金白銀巨資下注

在內外兩重憂慮下,發展商仍願投入單是地皮已涉422億的巨額資金,不但令流標沒出現,亦較市場最後的估價下限高逾100億元。

箇中反映的,是香港中短期雖可能大風大雨以至狂風暴雨,但有發展商相信本港在制度等優勢仍能保持下,仍像過往一樣如應對金融海嘯時般,挺得過風浪,經濟活動會重新活躍,寫字樓租賃保持暢旺,巨額投資會得到合理回報。故此,這是具遠見的商業決策,亦是以真金白銀彰示對香港長遠經濟發展的信心。

責任編輯:陳楚源

欄名 : 社評

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