新按保疑問(下)——保費計算與轉按

置業家居 2019/11/30

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現時按揭保險計劃分為新按保和原有按保範圍,所收取的保險費用有所不同,新按保的保險費較原有按保增加15%,按證公司提供的保費表共分四個(可參考:http://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/796/Premium%20Rate%20Sheet_CHIN.pdf),分為表一、二、三、四,表一、表二顯示原有按保的保費率,表三、表四顯示新按保的保費率,保費依據所選的按揭成數、按揭年期、繳付方式(一次性或每年支付)及保險範圍而釐定。以一次性支付保費為例,選用8成按揭25年期,原有按保的保險費為按揭額之2%,若屬於新按保例如是超過$600萬物業承造8成按揭,保費率提高至2.3%,即15%增幅。

8成與9成按揭 保費差幅大

表三、表四的分別在於保險範圍,若果銀行提供的基本按揭成數達6成,新按保之保費可參考表三(保險範圍由按揭成數60%以上計),若果銀行提供的基本按揭成數不足6成,新按保之保費便依據表四(保險範圍由按揭成數50%/40%以上計)。按照現行措施,若單位價值超過$833.33萬,按揭成數已不足6成,例如$850萬之按揭額上限為$500萬,按揭成數是58.8%,保費表便依據表四,同樣是8成按揭25年期之保費率調高至2.62%。由於保險範圍略為增加,保費率亦會稍為調高。根據現時樓按規定,如已有未供滿之物業又或已就其他按揭作為擔保人,有關樓按申請便會列為二套房按揭,基本按揭成數會被扣減1成至5成,這類情況之保險範圍亦是由按揭成數5成計,保費率以表四計算。例如申請人已是兒子物業的按揭擔保人,他購買一個$700萬單位承造8成按保,保費率同樣以表四計之2.62%。

8成與9成按保之保費差幅頗大,透過新按保承造8成按揭、30年供款期,保費為貸款額之2.47%,若轉為9成按揭,保費率增加一倍至5%。保費看似相當高昂,事實上,按揭保險公司會因應申請人的信貸狀況及風險評估而提供保費折扣。用家普遍選擇一次性付款方法支付保費,原因是可獲保費折扣及加借入按揭額一併供款。以中原按揭近日獲成功批出按保的客戶個案為例,保費折扣以6折為主。以一個案為例,買家購買一個$750萬單位申請9成按保、30年供款期,保費率獲成功批6折降至貸款額3%,由於壓力測試下之供款佔入息比率達62%,高於既定要求之60%,保費增加10%至3.3%,但仍較原定保費率5%為低。

轉按不涉套現 可申請新按保

新按保範圍除了適用於新造按揭,亦適用於不涉及套現的轉按申請,對於一些早年採用發展商一按的用家,便可透過新按保轉用銀行低息按揭。發展商提供的高成數一按之低息優惠期一般在兩、三年後完結,之後息率跳升至P減1%至P加1%不等,實際息率達4厘至6厘,為免負擔高昂利息,用家大多衡量轉按可行性。由高成數按揭轉按至銀行,例如是由8成按揭轉按至銀行提供之5至6成按揭,若非樓價已明顯上升,用家需補回幾成首期差額才可轉按至銀行,現時透過新按保,按揭成數可高達8成,用家便有較大機會用按保轉走發展商一按。

以一個案為例,買家於兩年前以$750萬購入一個新盤單位,採發展商8成一按上會,首兩年按息2.5厘,現時樓宇落成,按息亦跳升至P即5厘,每月供款由$26,917增至$34,460。現時樓價升值至$830萬,若轉按至銀行申請6成按揭,需補回首期差額約$67萬,現透過新按保轉按,根據按揭餘額申請68%按揭,按息現為2.5厘,連同保費借入按揭額,每月供款仍降至約$27,300,利息部分由$23,500降至約$11,930。

不過,用家需留意申請新按保以樓價不高於$1,000萬為限,轉按以當前估值計算按揭成數,換句話說,即使買家於三年前購入新盤單位時,樓價為$900萬,若現時樓價估值上升22%至$1,100萬,買家便不可透過新按保申請轉按。但當然,市場上之新盤為數不少已超出$1,000萬,故此新按保轉按只局限於部分涉及銀碼較細之單位。

ivywong@centamail.com

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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