三大支撑恐逆轉 樓市灰犀牛隱現

評.析.天下版 2019/11/30

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本港樓價指數連跌5個月,但今年仍累升4.6%,過去支撑樓市大升的「三低」(低息、低供應和低失業率)正出現變化,勢令後市受壓,準買家入市前須審慎。

低息低供應低失業率轉勢

差估署昨公布10月份樓價指數為376.1,按月跌1.34%,連跌5個月,累跌5.2%,惟今年首十個月仍錄得4.6%升幅。同日由私營機構編纂的中原城市領先指數(CCL)為181.36,按周則微升0.15%。

由於差估署的樓價指數滯後,未能完全反映10月施政報告宣布放寬首置按揭成數後對樓價的影響,相反CCL則呈現樓價可能有止跌迹象,意味11月份官方樓價指數的跌勢可能放緩,甚至有機會微升。

即使樓價可能止跌回穩,惟後市不容樂觀,因持續十年的樓市上升周期一直是靠「三低」推升,但「三低」中的低失業率卻有上升趨勢。中美貿易戰和反修例風波引發的暴力示威,導致本港陷入經濟衰退,8至10月的失業率微升至3.1%,零售、住宿及膳食服務業是重災區,由第二季的3.9%升至8至10月的5%。

政府內部估算,若內憂外患情況沒改善,明年失業率可能升至5%,相當於近20萬人失業。在經濟衰退加劇下,市民一旦失業,未必可以迅速找到工作,對供樓人士將是一場噩夢,若失業情況惡化,對樓價會造成更大的下行壓力。

供應雖不足 剛需亦驟降

除低失業率將出現逆轉外,低供應亦出現相對變化。港府去年將公私營建屋比例上調為7:3,未來私樓供應減少25%,看似低供應問題比之前嚴重。惟低供應是相對性,因私樓需求亦現變數,尤其內地經濟持續放緩,且嚴防走資,令資金來港買樓減少;疊加本港經濟轉差,失業率上升,市民對置業的剛需減弱,對私樓的需求自然減少,緩減供應不足問題。

另外,低息情況雖持續,但息口已低至減無可減,目前樓價正在高位徘徊,缺乏爆升的新動力外,更湧現負面因素。之前政府放寬按揭成數上限的利好消息,已被市場陸續消化,暴力示威近日雖見暫緩,但平息風暴仍未見曙光。疊加美國總統簽署《香港人權及民主法案》,令中美能否簽署首階段貿易協議出現變數,使樓價受壓,易跌難升。

過去多年,不少專家指樓價過高,慎防樓市灰犀牛隨時撲出來。隨着「三低」有變,灰犀牛蹤影隱現,準買家上車前須衡量風險,切勿以為可造8成或9成按揭而貿然入市,要先評估工作是否穩固,一旦失業,積蓄是否足以應付半年或以上的供款和生活費,將風險減至最低。

責任編輯:李勝君

欄名 : 社評

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