租金跑贏樓價 供平過租重現

置業家居 2019/12/07

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過去幾年間,整體樓價持續高企,期間樓價升幅向來遠遠跑贏租金的升幅,樓價持續高企的情況下,「供平過租」亦已變成一個久違了的形容詞,不過因應過去數月間,整體樓價已顯著回落,而期間整體租金仍保持平穩,供平過租的情況亦或有機會重現。

過去以七成按揭作基準

按差餉物業估價署全港私人住宅的樓價及租金指數,整體樓價自今年6月開始見頂回落,期間樓價累計跌幅已超越5.2%,而同期整體租金表現依然保持平穩,期間整體租金指數只是輕微回落0.3%而已,租金表現跑贏樓價,再加上本月初起,本地銀行跟隨美國減息,雖然減息幅度只是八分一厘,樓價下跌再加銀行減息,令本地供樓開支與租金差距逐漸收窄,個別單位更重新出現「供平過租」的情況。

不過大家亦需要明白,今時今日的「供平過租」已經與10年前、20年前有所不同,由於過去一段長時間本地銀行,均以七成按揭作上限,因此過去所說的「供平過租」,均會以此作基數,不過隨着2015年金管局進一步收緊按揭,將$700萬以下自住物業,由七成按揭收緊至六成,撇開早前放寬的按揭保險計劃,現時「供平過租」均以六成按揭作基準。

Q房網香港數據研究中心就最新供平過租的情況作統計,在網上選取50個同時放售及放租的二手單位作分析,以六成按揭,供款年期為30年,息率以2.25厘計算,此50個放盤中,亦有多達22個單位出現供平過租的現象,統計亦發現原來銀碼愈細,愈大機會出現供平過租,在統計中10個樓價為$800萬以下的放盤,更悉數出現供平過租的情況。

以早前入伙的將軍澳新盤MONTEREY計算,物業6B座高層一房單位,最新叫價為$700萬,以六成按揭計算,每月供款為$16,054,而單位最新租值達$16,800,供樓比租樓平。

買或租須量力而為

相信大家亦明白,供平過租的出現,對於一些本身已持有足夠首期來說,供平過租自然有一定吸引力,再者因應環球經濟放緩,美國減息周期或許仍未結束,相信低息環境仍會持續一段長時間,加上目前供樓款項中,當中超過半數是本金償還,換言之每月供款中超過一半是儲蓄,供平過租確實有一定吸引力推動買家入市。

當然正如筆者過去所高,究竟現階段是買樓好,還是租樓好?當然是否入市、幾時入市永遠是按準買家需要而「量力而為」,再者買家入市信心仍然需要視乎整體經濟環境好壞,中美貿易談判進展以至未來社會緊張氣氛會否降溫。

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筆者指過去數月間,整體樓價顯著回落,而整體租金仍保持平穩,供平過租的情況或有機會重現。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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