難定義難取締 劏房租管具爭議

評論版 2020/02/07

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政府上月宣報將動用100億元,提出十項紓困措施。而這些措施,可視為上次施政報告的續篇。政府稱上一份施政報告太簡單,而且偏向房屋政策,而今次的下集,會對長者,勞工會有較大的支持。話雖如此,但十項措施之中,也有幾項是關於房屋的。

發展商借地建過渡屋 助買時間

(1)未來3年增加過渡性房屋至1.5萬單位。據一些估算,現時居住劏房單位的住户數目,達到8.5萬個。如果有1.5萬個過渡性房屋供應,部分原居住於劏房的住戶,或可搬去這些過渡性房屋。而幾大發展商,不約而同提供這些興建過渡性房屋的地塊。但地塊以新界區為主,而有些住戶之所以住劏房,是因為工作上需要,要住近工作地方,而這些較受「歡迎」的劏房,多在市區。

發展商之所以願意提供土地,是近年社會所提倡的社會責任(Social Responsibility),減少被市民批評為地產霸權,紓緩市民與地產商之間的矛盾。

但現在發展商借出的部分土地,借出年期只是十年八載,而部分地段缺乏基礎建設,如道路、水電等。那麼居住了人之後,政府會在這些地段提供基礎設施,有利發展商日後發展地皮。於是有人會批評發展商其實有後着。但姑勿論發展商有沒有機心,如果即時能有土地可改成過渡性房屋,對於現在有需要住可負擔房屋的居民而言,是雪中送炭的事。後續要視乎政府能否用這政策買回時間,未來多建些公屋去調遷這些過渡性房屋居民。

非公屋非綜援津貼 增房委監察

(2)非公屋非綜援及輪候公屋多於3年人士,可獲津貼(而無申請或輪候少於3年可獲職津資助)。這項津貼的申領資格比較複雜。首先如果是公屋居民申請分戶,就不符資格;而綜援戶申請公屋之時,也不符合申請津貼資格,因為綜援戶已有其他津貼。所以只有非公屋非綜援,輪候公屋滿3年的人士,可以申請相關的津貼。

原本房委會對市民的承諾,是以三年之內上樓為目標。如果以目標時間計算,公屋申請人只需捱三年私樓貴租。但截至2019年9月數據,公屋平均輪候時間是5.4年。因為輪候時間長,所以申請人要多年捱貴租,因此怨氣很深。而政府為這些申請人提供津貼,滿三年以上的申請人便提供補助,那麼每名申請人,平均便要提供2.4年的津貼。

現時約有149,500宗一般公屋申請,以及約108,000宗配額及計分制下的非長者一人申請。政府估算,每年這些津貼為28.5億,是新增經常性開支一部分。這些開支,政府強調是現金津貼而非房屋津貼,住戶拿了津貼,可以自由使用。但原則上,這是補償申請住戶在輪侯時間大於三年目標的補助,簡單來說是紓緩捱私樓貴租的部分。強調是非租金津貼,是避免私樓業主會加這些申請人租金。

劏房租管 小心減少劏房供應

每年28.5億的津貼,可能隨着環境變動而上升。上升的原因可能是公屋申請人的數目不斷增加;私樓的租金整體上升,所以津貼也要向上調整。如果政府不想這方面開支大增,便要責成房委會興建公屋的速度加快,令到三年內上樓的目標得以實現。

某程度來說,這是加大對房委會的監察力度。但事實上房委會並不缺錢,而是缺地。因為缺乏合適地皮建屋,所以公屋數才沒有辦法大幅增加。而土地提供者,正是政府。所以政府提供有關津貼,某程度上是政府責任的承擔。

(3)最後一項與房屋相關的措施,就是研究劏房租金管制,而這項將會是最具爭議的。因為租金管制的目的,是保障租戶,免受業主無理大幅加租的影響。但另一方面,這又會影響業主的權益,所以這是一項具爭議的課題。

其實香港過去也實施過租務管制,早在1945年起推行《業主與租客條例》對租金升幅作出限制。自回歸以後,考慮到租金管制是弊多於利,租管在1998年取消;而租住權保障於2004年取消。如果現在重提租管,便要提出理據為何要推翻之前的決定。因此,這次政府提出的研究,是劏房的租管,而並不是全面的租管。

正因為租住劏房的是弱勢社群居多,所以承受租金上升壓力較弱,這與一般租戶是有所分別的。但實施租管要考慮以下的情況,包括:(a)業主可能巧立名目,增加收費,例如水費電費,以彌補不能加租的風險;

(b)挑客揀客,甚至不再出租,減少了劏房的數量,反而令到弱勢社群租房之時更加困難。

倘違法須取締 8.5萬戶何處去?

但最具挑戰性的,就是怎樣界定劏房?劏房的定義又是甚麼?在港島有很多舊樓被改建成套房,租給在港島工作的人士。

那些套房,有些是向屋宇署申請,按照正規手續改建的,所以租金並不便宜,而對象是中環工作的本地或外籍人士。如果這些套房被界為劏房,真的有需要租管嗎?

市面上有在很多沒有申請改建的劏房,有些甚至在工廠之內,本質上是非法的。如果納入監管,實施租管,是否等同承認這些劏房是合法呢?如果發現是非法,按照現有法例,便應該對這些劏房作出取締。那麼居住在劏房的8.5萬戶,又可以搬到哪裏去住?所以研究劏房的租管,最終可能不了了之。

(文章僅代表個人立場)

重設租金管制備受爭議,包括怎樣界定劏房?圖為去年N無劏房戶爭取權益的活動。(資料圖片)

撰文 : 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授

欄名 : 國是港事

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