減辣救樓市 別想太多了!

評.析.天下版 2020/03/04

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近期要求政府撤辣聲音湧現,相關官員已回應不會撤辣,樓價回調、成交疏落近年亦時有發生,其間未見港府撤辣,理論上,回歸只試過一次救樓市,減少樓市辣招,別想太多了!

財政司司長陳茂波早前已表明,香港樓市未出現斷崖下跌,市民依然難以負擔樓價,現階段不宜插手撤辣,以免發出錯誤信息。金管局總裁余偉文日前亦表示,仍需時觀察樓市周期發展,暫時未見樓市逆轉。他形容近月樓價較反覆,初步數據顯示最近兩周的樓價及交投又略為回升,暫時未見轉勢,意味未有空間減辣。

雖然上周兩個樓價指數均雙雙下跌,當中反映二手樓價的中原領先指數(CCL)報178.11點,按周跌0.39%,為自1月中起、近6周最大跌幅,連跌兩周,而樓價較去年中高位則累跌約6.5%。指數反映2月3日至2月9日二手市況,當時內地疫情進入高峰期,本港亦開始出現社區感染個案,市民恐慌情緒加劇。

樓價高位累跌4.7% 屬輕微調整

至於由官方差餉物業估價署編製的私樓樓價指數,1月份報378.2點,按月跌0.18%,跌幅較去年12月的1.56%有所收窄,連跌兩個月,累跌1.7%。附圖顯示,1月指數較去年5月高位回落幅度有4.7%。

這些跌幅似乎仍屬「小兒科」,一般視為輕微調整,翻查差估署數據,數年前同樣是所有辣招存在,樓價即使下調超過1成,同樣有市場人士呼籲減辣亦未有撤招。該次金融市場波及樓市應該是2015年A股股災,恒指4月27日升至最高28588點,創下全年高位,5月走勢開始反覆偏軟。6月內地嚴格清理場外配資,內地股市自6月中起持續下挫,恒指7月8日跌至22836點,急挫2,138點,創下恒指史上最大單日點數跌幅。到8月11日發生「811滙改」,人民幣下跌,恒指此後個半月接連回落,直到9月29日見20368點,才觸及當年低位,緩慢地回升。股市跑先於樓市,樓價壓力緊接出現。指數由2015年9月的306.1點,跌至2016年3月的271.4點,歷時半年,跌幅有11%。

2016年成交更差 港府無減辣

目前官方數據僅高位下跌4.7%,不可能減辣。亦有意見認為成交疲弱,但因應成交量萎縮而調整辣招更不可能,翻查土地註冊處登記資料,包括一二手住宅成交量作參考,2016年1月只有2,045宗、2月1,807宗、3月2,369宗,成交量相當低殘,港府未有減辣。至於2020年的情況,1月住宅成交有2,762宗、2月超過3,000宗,成交收縮情況不及2016年。

換言之,其他如失業率上升中亦不足以成減辣理據,負資產銀主盤極小量,簡單地理解,市場沒有足夠數據、理據支持政府減辣,貿然減辣,可能招來更大壓力,如利益輸送等等批評,其實過去港府救市只有一次——2002年的孫九招。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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