樓花建築期付款 點解金管局關注

評.析.天下版 2020/03/05

分享:

去年政府放寬首置按揭後,新盤採用建築期付款辦法已變成市場的主流,個別新盤更出現超過8成買家使用建期付款,適逢新冠肺炎的疫情衝擊經濟層面,樓價亦進入下行周期,這批採用建期付款的單位,為樓市潛伏另一個危機。

去年施政報告放寬首置按揭,樓價1,000萬以下的單位可借8成按揭,800萬以下可借9成,但措施只適用於已落成的物業,而樓花新盤則能夠透過使用新盤的建築期付款方案,待物業落成再透過現樓契上會便能採用新措施。事實上不少發展商亦相繼增加建期方案的優惠,採用建期付款的比例持續高企。

《經濟日報》曾於1月時報道指,天水圍新盤Wetland Seasons Park當時經過兩輪銷售後共售出690個單位,採用建築期付款的買家便有564伙,佔已售單位近82%,至今仍是去年政府放寬首置按揭後,採用建期付款最高比例的新盤。

直至最近,其實情況亦沒有大幅改變,反映建期付款已變成新盤的主流,2月份銷情最旺的元朗新盤瑧頤,合共登記售出53個單位,據成交紀錄冊顯示,佔38宗是使用建築期付款,佔比亦高達72%。

而這些新盤均主打中小型單位,樓價銀碼普遍低於1,000萬元,故大部分都能受惠按保新措施,能夠承造高成數按揭。

由於比例持續高企,令金管局日前亦在社交平台撰文指,自從按證公司去年10月調高按保樓價上限後,留意到愈來愈多新盤買家選擇用「建築期付款」買樓,有些樓盤甚至超過8成買家選擇「建築期付款」。

收樓前估價不足 或需多付首期

金管局提醒,因為買家只能以收樓時而非買入樓花時的樓價申請按揭,如果樓價在收樓前出現調整,銀行估價不足,買家就有機會需要多付首期的風險,才能找到銀行承造按揭。

假設買家現時以800萬元買入一個樓花單位,並打算借9成按揭入市,即向銀行借720萬元,首期80萬元。如果物業落成的時候,樓價已回調1成,亦即單位估值下跌至720萬元,那屆時物業借9成按揭,就只能夠借到648萬元,買家首期由80萬升至152萬元,較原先計劃多準備80萬元。

以往新盤採用即供付款的買家才是主流,但在今次政府放寬首置按揭後,卻間接導致新盤變成建築期付款才是主流,適逢今年樓市又進入調整期,從最近的二手樓市可見,樓價仍然繼續下跌。始終今次疫情仍未完結,就算內地的新增確診數字個案有放緩的迹象,但全球各地相繼出現社區爆發的現象,反映疫情不會是短期內能夠解決的事,本港經濟出現下行現象,相繼有企業裁員,失業率上升,樓價確實難以樂觀。

近月採用較高比例建期付款的新盤,最快將於明年3月便要上會入伙,如果樓價跌勢持續,買家要做好額外抬錢上會的準備。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版