別人恐慌我貪婪? 買樓講實力莫投機

評.析.天下版 2020/03/07

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最新樓價指數大跌1.78%,反映樓市受新冠肺炎衝擊,發展商趁近日疫情趨緩,低市價開盤,測試市場反應。在美國聯儲局緊急大幅減息半厘,最終可能邁向零利率情況下,但準買家入市不能只看息口,還須緊盯疫情和經濟狀況。

疫情趨緩推盤 「震撼價」試水溫

中原城市領先指數(CCL)最新報174.94,按周跌1.78%,是4年來最大跌幅。這固然反映2月下旬疫情爆發高峰,業主在惶恐下願大幅減價,吸引買家入市。惟當這些減價盤源被消化,議價空間收窄,甚至有業主在疫情趨緩下反價,二手市場近日已有回穩迹象。

有發展商昨低市價開盤,形容屬於「震撼價」,因該盤的景觀不俗,且價錢回到去年8月水平。發展商低價開盤,底因有二。其一,之前疫情爆發,市民為免感染,減少群聚和外出睇樓,令市場已累積了一定購買力,發展商趁氣氛稍為好轉,低價開售測試市場反應,倘銷情理想,料加推時會逐步加價。

其二,儲局日前為了應對疫情而突然減息半厘,令市場驚覺疫情可能比想像中嚴重。投資者趨利避害,將資金由股市流向債市,令高企多年不斷破頂的美股,連日乘勢調整大跌,而10年期債息昨更一度跌穿0.7厘關口,反映市場正在倒逼儲局月中議息時至少要再減息四分之一厘,令零利率時代或快將重臨。

在零息時代買磚頭不失是保值的方法。根據上次美國零息經驗(2008年底至2015年底),海量平錢流入美國和環球資產市場,推高股市和樓市價格。據差估署數字顯示,本港樓價在這段期間大升172%,之後繼續上升,直至去年5月才見頂。

裁員減薪陰霾 入市前計好數

由於香港存息幾近零水平,減息空間有限,故本港銀行並未跟隨儲局減息,但儲局減息使美元拆息回落,令本港1個月拆息連日下跌,昨報1.19厘,更是近一年來首次跌穿H按的鎖息頂位(約2.5厘),減低供樓人士的供款和利息支出。儲局未來幾個月仍有減息空間,超低息環境會持續頗長日子,對樓市有一定支持。

惟樓市仍有一定隱憂,尤其外地疫情正在爆發,內地和香港都出現外地輸入個案,若情況持續,可能再引發另一波疫潮,影響樓市氛圍,對樓市構成下行壓力。

此外,疫情重創香港各行業,尤其零售、旅遊、餐飲更出現減薪、結業裁員潮,料失業率將大幅上升,港府估計或升至5%。準買家入市須衡量風險,尤其是當下經濟衰退,工作和收入是否穩定?一旦被裁,未必可容易找回工作,屆時將面臨斷供風險。

因此準買家如想模仿世界知名成功投資者巴菲特的撈底投資方法,即在人人恐懼時我貪婪,買到超抵的平貨,還需有一定經濟實力,並應「計好數」,以免屆時進退失據。

責任編輯:黃鑠安

欄名 : 社評

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