最新蝕讓 多數輸辣招稅

評‧析‧天下版 2020/03/12

分享:

分享:

受新冠肺炎疫情影響,二手樓價持續回落,市場錄得多宗蝕讓個案,市場瀰漫一片愁雲慘霧。不過,只要細心留意,其實這些蝕讓個案,很大程度是輸給樓市辣招稅,並非全因為樓價急插水而蝕讓急走。

例如屯門瓏門3座高層C室,面積596平方呎,3房間隔,原本叫價1,150萬元,議價後最終減至990萬元易手,比銀行估價的918萬高。不過,原業主於2018年1月以918萬元買入單位,帳面雖然獲利72萬。惟持貨僅2年,須支付10%(99萬)額外印花稅,轉手帳面微蝕27萬元。

部分業主過度借貸 蝕讓離場

其次,將軍澳蔚藍灣畔3座高層B室,實用面積490平方呎,屬於2房間隔,以830.8萬元成交,實用呎價16,955元,屬市價水平。惟原業主於18年以850萬元購入,持貨不足3年,須繳交樓價10% SSD約83.08萬元,連辣招稅共蝕讓逾102萬元。

土地註冊處資料,這類連SSD稅急走的個案,不少單位為多次加按個案,業主急急沽貨離場,主要因為過度借貸令業主不得不蝕讓離場,可見蝕讓未必反映二手市場真實狀況。

另一種個案雖然持貨超過3年,但購入單位時支付雙倍印花稅,同樣是因為辣招稅而蝕讓離場。例如屯門滿名山滿庭12座低層C室,實用624平方呎,屬於2房間隔,原業主於2016年9月以約699萬元購入,持貨4年後以680萬元售出,帳面僅蝕19萬元,但原業主當年購入時支付樓價7.5%雙倍印花稅(52.4萬),連同其他雜項支出計算,估計需要蝕讓約78萬元。其次,元朗世宙1座高層A室,實用面積646平方呎,以3房連士多房開則,原業主於2016年以約889萬元購入,原叫價920萬放盤,最終以848萬元沽出,持貨約4年帳面損失約41萬元離場。原業主當年購入單位時,曾支付雙倍印花稅(66.6萬元),估計損手逾100萬元離場。

上述兩個蝕讓個案可見,賣方帳面蝕讓並不多,差不多相等於租樓3、4年的租金損失,但是由於雙倍印花稅支出過高,令業主蝕入肉。

另一種情況是內地客蝕讓沽貨,例如大坑上林2座高層B室,實用面積1,170平方呎,屬於4房間隔,原本叫價3,800萬元放盤,議價後以3,400萬元轉售。單位早於2012年以約3,673萬元以公司名義購入,公司董事包括內地富商,持貨8年帳面損失約273萬元。

其次,西半山羅便臣道80號2座高層C室,實用面積855平方呎,屬於3房間隔,原業主於2015年以約2,800萬元購入,剛以約2,700萬元轉手,持貨5年帳面損失約100萬元。

其實,內地客近年來港買樓,「出牌」不太按常規,除了出手闊綽外,往往購入單位後不斷加按套現,最終輪為銀主盤或蝕讓離場,故這類個案無論旺市或淡市均會出現,與近期肺炎疫情並無直接關係。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版