減息期下之定息按揭吸引嗎?

置業家居 2020/03/14

分享:

新一份財政預算案指出香港按證公司透過銀行推出定息按揭試驗計劃,提供分別為10年、15年、20年定息期按揭,每宗貸款額上限$1,000萬。是次政府推出的屬於傳統定按計劃,具有更長遠及顯著的定息效果,並非如以往銀行較常推出限於1年至3年定息期的樓按計劃。

以往香港亦曾推出長達10年的定按計劃,是次推出的定按年期首次長達20年,定按計劃有助借款人鎖定按揭利息及每月供款額,用家可免受利率上升/波動風險,方便長綫籌劃預算及穩定供樓開支。

由於定息期內的利率波動風險由銀行/貸款機構承擔,所以在一般情況下,定息期內的息率會略高於市場水平,等同借款人需多付溢價換取鎖定利率的保障。是次新推出的定按計劃息率分別為2.75%(10年定息期)、2.85%(15年定息期)及2.95%(20年定息期),較目前市場按息約2.35%至2.5%為高,屬於傳統帶有溢價的定按計劃。

未來2年息率料持續低企

香港一向以浮息按揭為主流,主要以最優惠利率(P)或銀行同業拆息(HIBOR)為基準的樓按計劃(簡稱P按、H按)最為普及,當息率上升,每月供款額會隨之增加。根據以往情況,當市場即將進入加息周期,為預防供樓金額增加,傳統定按計劃使用率會錄得升幅,回顧2004年即將進入加息周期之時,傳統定按計劃使用率曾高達15.4%,雖則與浮息按揭使用率仍有頗大距離,但已是歷史上較多人選用的水平。至於2018年定按使用率曾一度高達49.3%,當時推出的並非傳統定按,主要提供首一、兩年定息期並以低於市場按息作招徠,故此產品受歡迎是基於低息,但有關低息計劃明顯與政府今次推出的有分別。

即時慳息效果 更吸引用家

本地用家較喜歡有即時慳息效果及帶有靈活性的按揭計劃,除非臨近加息周期,才可吸引部分長綫用家選用傳統定按計劃。然而,息率已由去年起掉頭回落,連同美國最近緊急減息0.5%,美息已減3次共1厘,新冠肺炎在全球多個國家擴散,市場預期環球減息已是基本應對動作,估計最少今、明兩年息率繼續低企,故此借款人未必傾向選用息率較高的定按計劃,亦不急於要鎖定長期息率。

事實上,香港已延續逾11年的低息環境,過去10年最優惠利率(P)僅分別上落0.125厘;目前為主流的H按一般設有P按封頂息率保障,當拆息抽升,按息不會高於P按,但當拆息如近日情況下跌,用家便可享減息優勢,減低供樓利息。月初美國減息推低港元拆息,令H按息跌穿P按封頂息率低至2.35%(以3月11日拆息計算),而近日美國債息曾一度跌至新低,當地利率期貨預期月中聯儲局議息後很大機會進一步減息,故此在減息趨勢下定按吸引力顯然被削。相信政府今次推出定按計劃旨在為市場提供多元化按揭選擇,當中長達15至20年之定息期是以往未曾出現的全新計劃。

新定按無需符合壓力測試

雖然在減息環境下傳統定按未必吸引,但今次定按的亮點是政府指出申請人無需符合壓力測試,原因是計劃已有較長定按期鎖定息率。申請人仍然需要通過現有供款佔入息比率要求,審批是否較寬鬆視乎可批出之按揭年期,拉長按揭年期才可減低每月還款額,倘若年期同樣長達25年至30年,以10年定按為例,最低月入要求可減少約1成至1成多,如是者或可吸引部分用家透過定按上會,但對於按保用家之分別卻不大,因為按保申請的壓測已有一定程度的放寬。

新定按計劃之某些細節仍有待確定,由於定息年期較長,除了定息率外,用家應留意罰息期條款、定息期後之息率(可再選定息或P-2.35%),以及其他優惠配套如現金回贈、按揭存款相連戶口等作比較。

ivywong@centamail.com

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版