低息持續 供樓負擔降利樓市

拆息下試半厘 H按封頂息率有條件下調

地產版 2020/03/17

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美國再減息1厘及啟動量寬(QE),惟本地銀行維持最優惠利率(P)不變,不過在港元拆息趨勢向下,今年有望迎來3關鍵位,包括:1)拆息下試半厘、2)兩P歸邊,及3)H按市佔重上9成。

新冠肺炎「全球大流行」,多國推出不同政策紓困,美國兩周內兩度減息共1.5厘,使聯邦基金利率接近零水平,重回金融海嘯後低位。惟本港大型銀行包括滙豐、中銀 (02388) 均未有跟隨,P維持現有5厘水平。

大型銀行暫未跟隨減息

港元與美元採用聯滙制度,減息令兩地息差再次拉闊,港元拆息未來有回落趨勢。金管局表示,港元拆息應會隨美國減息而相應下調,不過調整仍受市場對資金需求等因素影響。與供樓相關的1個元港元拆息,昨報1.27厘。參考對上一次2008年12月至2015年12月的近「零息時代」,同期1個月港元拆息介乎約0.07厘至0.36厘水平。

現時美國10年期國庫券孳息率已跌至0.3厘新低水平,而港元拆息除受美息影響外,也會受到季結、新股定存等因素影響。中原按揭及利嘉閣按揭預計,拆息短期有望下調至0.75厘至1厘關口,下半年下試約0.5厘水平,使年內實際按息可降至1.75至2.25厘的近年新低,可望減輕供樓人士負擔及提高置業信心,有利樓市。

以上車屋苑沙田第一城2房成交為例,成交價為560萬元,承造9成按揭借504萬元,若拆息回落至約0.75厘,實際按息為2厘計,分30年還款,月供約1.86萬元,較用現時封頂率2.5厘供款平約1,285元。

綜合業界人士指,未來拆息能否重返海嘯後的長期超低水平,也要關注3個中期因素,包括美國聯儲局「放水」注資的規模、疫情發展會否使資金避險歐美而流入香港,以及港滙走強令銀行結餘由現時約540億元,回升至逾1,000億元的充裕水平。一般而言,當銀行水浸,即資金成本低,低息環境將會持續。

H按市佔率 有望升至9成

其次,上輪加息周期後,目前本港市場出現4個「P」的情況,分別為5厘、5.25厘、5.375厘及5.5厘,對於部分使用高息P的中小型銀行來說,存款基礎較低,當拆息利率回落,下調P的壓力將會增加,估計年內有望跟隨大型銀行,令市場重歸兩P的5厘至5.25厘水平,讓部分P按用家得以受惠。

現時銀行提供H按的封頂率,均以最優惠利率為基礎,目前普遍為2.5厘。由於封頂率由銀行自行訂立,拆息回落將使銀行有條件下調,惟要視乎按揭取態及成本效益,有機會可睇齊P按息率(現時最低為2.35厘)。

第三,拆息趨跌下,可增強市場使用H按供樓的誘因,現時新造按揭選用H按比例為80%,經絡按揭預計年內有望升上逾9成,甚至重返2017年的96%歷史高位。

作者:鍾綺敏

責任編輯:黃鑠安

美國再減息1厘,惟本地銀行維持最優惠利率(P)不變。(資料圖片)

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