拆息持續回落 轉按契機重現

地產版 2020/03/18

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美國聯儲局1個月內,累計減息1.5厘,以一個月銀行拆息(Hibor)為指標的H按,息率持續回落,除了供樓支出即時減少外,也為市民理財、投資帶來商機。因為轉按契機重現,例如賺取現金回贈或甩名再投資。

過去一年,H按持續處於封頂利率2.5厘水平,大大降低供樓人士轉按的意慾,根據中原按揭統計資料顯示,轉按宗數由去年7月高位的4,865宗,連跌6個月,至今年1月的1,607宗,預期未來數月轉按數將掉頭回升。

H按實質息率跌至2.31厘

事實上,3月初美國減息0.5厘後,1個月拆息由2月份逾2厘水平,降至上星期的1.07厘(3月12日),以現時市面上較流行的計劃H加1.24厘計算,H按實質利率跌至2.31厘,跌穿P按封頂息率(一般現為2.5厘)。換言之,轉按慳息或者賺取現金回報的時機重臨。以現時主流銀行提供的現金回贈,一般為貸款額的1.6%計,400萬元貸款額可獲約6.4萬元回贈,扣除律師費支出,大約有5萬元現金進帳,可抵銷約3個月的供樓支出。

其次,政府去年10月放寬按揭成數後,樓價800萬元以下單位,首置入市可以借9成按揭,投資門檻大大降低。以樓價600萬元單位計,過去入市成本最少120萬(8成按揭),現時降至60萬(9成按揭)。近月透過「甩名」自製首置身份再入市的個案持續高企。是次美國突然減息,將進一步推低同業拆息息率,而且預期未來一段長時間維持低息環境,為有實力的買家提供契機,趁機轉按套現再投資。

不過,值得一提的是,過去轉按高峰期,一般處於樓市上升軌道,銀行估價進取,業主才有空間轉按套現。但近月樓價回落,銀行估價態度審慎,故業主轉按前須進行估價。

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作者:黎煥成

責任編輯:楊雨

近月樓價回落,銀行估價態度審慎,故業主轉按前須進行估價。(資料圖片)

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