一幅地的誕生

評.析.天下版 2020/03/20

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創造一幅新的土地需要幾長時間?從古洞、東涌的例子所見,需要的時間長達10幾、20年,為了未來土地供應不會出現斷層,還是盡快開始填海。

政府早前公布新一年賣地計劃,焦點除了中環新海濱的商業地王外,另一個亮點應該算是古洞、東涌新發展區的土地開始推出,由過去幾年的「中長期」供應,開始變成「短中期」,甚至是「短期」供應。

古洞北規劃 由1998年數起

賣地表上有3幅古洞區地皮,當中兩幅屬於古洞北發展區的規劃內,原本屬於石仔嶺安老院的官地,及部分私人土地,之後收回作私人住宅發展,估計合共可以提供1,000至2,000伙;而東涌則是涉及一幅第57區的商業地,可提供125.8萬平方呎樓面面積。

發展局局長黃偉綸在記者會上這樣說,「無論是古洞或者東涌的地皮,都開始看到新發展區的土地開始推到出來。在古洞的情況,比較大規模的公營房屋要到2026/27年,而東涌填海區開始有地拿出來賣……經常講做土地的需要的前期工作好多及長,但開始見到有收成」。

造地的時間需要多長,以古洞北為例,最早的規劃由1998年數起,當年構思是「無煙環保城」的新界東北發展區,至今年賣地計算,需要長達22年,不過由於中間經歷過97年金融風暴、03年沙士的樓價大跌,計劃一度擱置,如果以重啟計劃,2008年首階段公眾諮詢的時間計起,則需要12年時間。

至於東涌填海呢?經常說填海成本貴時間長,從東涌新市鎮擴展的計劃來說,早在90年代規劃東涌的時候已經構思,同樣是樓價大跌之後暫停了填海計劃,以2012年6月重新公眾諮詢起計,則是大約8年時間開始有地推出,速度甚至比起古洞北為快!

當中一個主要原因,還是落在規劃的問題上,當中新界東北的發展在2012年、2013年引起不少爭議,拖慢了完成規劃的流程,而且收地拆遷存在不少不確定性。

以古洞為例,雖然地皮已經在賣地表內,但據地政總署指出,相關部門正就寮屋和安老院舍的遷置等問題跟受影響居民等商討。換句話,實際上的拆遷進度仍然影響土地能否2020/21年度內推出。

啟德住宅地 賣得八八九九

過去2至3年的私樓土地很大程度依賴啟德的土地供應,但隨着跑道區的住宅地亦賣得八八九九,土地供應出現風險的機會增加,關鍵仍然是古洞北粉嶺北、東涌這些新市鎮、新發展區的供應能否承接下去。

但當這些新發展區的土地亦陸續消耗,10年之後,土地供應又從何而來。正如上述所見,規劃及創造一幅新的土地需要多達10年時間,甚至20年時間,如果今日過分執着「遠水救不到近火」,有機會將危機一直拖延,導致土地供應問題久久未能解決,還是盡快開始研究填海吧!

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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