疫情超沙士損經濟 買家無需急入市

置業家居 2020/03/21

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【入市分析】現在逐一探討左右樓市走勢的一籃子因素。先探討減息及環球量化寬鬆政策,操作上,增加貨幣供應量會使債券收益率及銀行同業拆息降低,並使貨幣傾向貶值,促使資金流向實體資產,例如物業,銀行亦較傾向提供物業貸款。不過由於全球齊齊QE,致近月美滙走強,反而多國滙率急挫。以港人最關心的英鎊及澳元為例,英鎊跌至35年低位,兌美元滙率最新報1.1867美元,兌港元報9.204港元;澳元兌美元亦再次失守0.6美元關口,最新報0.594美元,每澳元可兌4.6045港元。

然而,香港因有聯繫滙率制度,港元兌美元只會以7.75至7.85區間浮動,相對外國貨幣及資產穩定。在避險情緒升溫下,港元物業對環球市場有一定吸引力。

政府辣招 逆周期支撑樓市

至於減息,雖然可令港美息差收窄,有助本港維持低息水平,惟即使美國減息1.5厘,本地銀行亦因資金成本而按兵不動,反映港息其實已經見底,將來亦只加不減。而事實上,市場早已消化有關息口走勢,即使加息,只要按息逐步上,相信對業主供樓壓力不大,息口對市場影響亦有限。

另一方面,政府實施的高要求按揭入息比率、低按揭成數及3厘壓測等辣招,亦是逆周期支撑樓市的主因。市場供求亦是關鍵。財政司司長不久前曾「俾貼士」,指現時情況與1997年不同,當年市場有貨就推出來,亦將樓市「推落去」。而發展商自今年起,推盤進度亦相當緩慢。本地發展商大多手持大量現金,例如新世界截至去年6月已累存$623.9億現金,而長實同期亦有$585.01億現金,相信即使捱到年底,需要平價推盤套現回籠的機會亦不大,頂多只會持續增加優惠及以貼市價推售。最近二手市場交投熾熱,除了因為政府實施新按保指施,亦與新盤推售速度緩慢不無關係。

不過,目前利淡因素亦不能輕視。環球股災除了有機會引爆金融危機,最直接影響,是令不少準買家變成「大閘蟹」。資金被股市凍結,短期內自然無法抽走轉投樓市;加上最近本地銀行有意收緊按揭,雖然有助「頂住」樓市,但同時減慢交投,部分急走業主或要繼續劈價賣樓。

不明朗因素仍在 或再有大規模衝突

事實上,目前入市的好友,大多數都自詡經歷過沙士,有疫市投資經驗云云,於是一見樓價高位回落一兩成,即速速入市「怕蝕底」。然而,參考當年沙士,疫情規模及歷時遠低於新冠肺炎,以當年沙士首例及最後一例個案計,香港的沙士疫期約由2003年2月中旬至2003年5月尾。惟短短3個半月,本港經季節性調整的失業率已達7.8%至8.3%,同期樓價指數亦由63.4跌5.8%至59.7。不過沙士教訓的重點在於,即使疫情於5月左右完結,失業率於2003年年底,亦維持7.3%至8.7%高位;直至2004年4至6月起,才回復6.9%失業率,其後逐月下降。

至於當年樓價,則仍持續跌至2003年7月份58.4點谷底,其後緩慢回升,8月份樓價指數錄58.6,至9月份才升3.9%至60.9。以上沙士經驗反映,即使樓市未必會步入熊市,但當疫症個案持續增加,導致失業率攀升、企業減薪、租金下調等陸續湧現,買家其實仍主導市場,議價能力自然大增,樓價亦有下行空間,故無需急於入市;而即使疫情結束,由於經濟受損嚴重,社會亦對疫情會否再爆而抱懷疑態度,因此樓價仍會滯後疫情。

再者,社會衝突未完,現時又再吹風將立「23條」,相信會再掀起新一輪大規模衝突。至於由2018年下半年起持續至今的中美貿易戰,雖然隨疫情延燒而暫時停火,但實際上兩國只簽署第一階段協議,不排除疫情過去,會再次掀起戰幔。

5窮月將至,企業陸續公布業續,當營利收縮,有機會大規模減薪裁員,買家不妨再睇定點,以免「今日低位,變明日高位」。

作者:曾業俊、徐愷婷

責任編輯:阮詠儀

欄名 : 封面故事

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