香港樓 地上最強資產?

評.析.天下版 2020/03/23

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過去一個月在新冠肺炎疫情之下,油金股滙各種投資產品幾乎全綫大跌,部分跌幅更是讓人目瞪口呆,但香港樓價相對平穩得多,難道香港樓市真的地上最強資產?

讀者如果有留意近期的金融新聞,相信不難發現「最大跌幅」、「新低」這個字幾乎成為近期新聞熱搜字。由恒指跌至3年新低,到油價近30年最大跌幅、英鎊滙率跌至1985年以來新低,可見環球各類資產、商品幾乎全綫插水。

附表收錄了部分資產、商品在過去一個月的表現,跌幅最得人驚是油價,布倫特原油期貨由上個月的近60美元,跌至28美元,跌幅達52%;恒指跌幅2成;道指跌幅30%,就連傳統跌市避免的黃金金價亦下跌9%至1,470美元。

CCL疫下僅跌2.7% 現高價成交

在大跌市之中,除了美滙上升之外,唯一走勢比較穩定的資產,可能已經是香港樓價。中原城市領先指數(CCL)過去一個月跌幅只有2.7%,在近期的二手成交甚至有個別高價出現。

例如九龍灣淘大花園呎價重上1.8萬元,位於L座極高層7室,實用面積285方呎,去年11月以550萬元放盤,剛減至513萬元沽出,呎價1.8萬元創屋苑今年新高;元朗YOHO TOWN 3座高層B室,實用面積393平方呎,以638萬元沽出,實用呎價16,234元,樓價及呎價屬同類單位近5個月新高。

香港樓市在環球金融市場打起10號風球的時候,仍然未有大跌,原因可能與低息、過往的房屋供應不夠、市場供貸比率低等等因素有關,但相信其中一個原因是,跟香港樓市由2003年開始長達17年的升浪,大部分時間都是大漲小回,令到不少港人逐步有樓價只升不跌的預期。

當出現新冠肺炎,大家想起的不是經濟危機、不是樓價大跌,而是「沙士價」、入市機會;當美國大幅減息、救市,大家不是恐慌經濟前景,而是憧憬供平過租、樓價會不會再升等等。每次樓價下跌,很快就遇到上車購買力吸納,這種信念似乎支持着樓市,令到香港樓市有如「地上最強資產」。

不過,當環球金融市場都下跌,全球經濟瀕臨衰退的時候,相信香港樓市亦難獨善其身,就以失業率為例,近期升幅已經開始變得顯著,最新公布的去年12月至今年2月失業率為3.7%,較對上一個月數據升0.3個百分點。

倘失業率逾5% 樓價調整難免

正如之前所提及,當失業率明顯上升至超過5%的水平,過往歷史見到,樓價無可避免出現明顯調整,最近的例子是2008年的時候,半年左右由3.2%升至逾5%,期內樓價大跌17%。

因此,正如長和 (00001) 主席李澤鉅所講,樓價難以預測,疫情對本港經濟層面的影響尚未完全浮現,即使供應量少,一般人尚有大量自住需求,「依家講真係言之尚早,要睇個疫症幾時停、影響唔同行業有幾深」。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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