住宅租金潰退?

評.析.天下版 2020/03/24

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有樓收租的業主現時可能都要問一些問題:

將軍澳、沙田、屯門、西區等大學區的租務市場,暑假之後如何?新學期如何重啟?家長會不會疫症下要求子女休學一年?來港讀書的海外學生會不會因社會運動未停而減少?

各個國際公開試陸續停辦,大學一年級如何收生已經費煞思量?

九龍站、港島東、東涌等等商務租盤市場,問企業會不會裁員?要不要減房屋津貼?會不會減少聘請海外僱員?

裁員減薪僅是開端,失業率持續上升,收入減會不會尋找更便宜的租盤?

唐榮現時唯一可見支持租務的,應該剩下為子女爭取報讀名校網機會的租務市場,能否推動租金重回上升軌道?

最近一些住宅租務成交,租金低得嚇人:

美聯物業提到,馬鞍山迎海.星灣御17座低層A室租出,實用面積約1,014平方呎,屬4房雙套連工人套,享正東海星灣景。業主叫價約3.5萬元放租約2個月,新近獲區內家庭客承租,議價後以3萬元成交,折合實用呎租約29.6元,呎租以半新樓來說,低得驚人。業主於2015年4月份以約2,446.3萬元購入上述物業,以現租值計算,回報率約1.5%。

凱旋門420呎 租1.9萬跌42%

中原地產指出,凱旋門3月連錄4宗1房租賃成交,租金介乎19,000至22,000元。凱旋門朝日閣中層C室,實用面積420平方呎,1房間隔,望園景。

業主以19,000元將單位租出,折合平均實用呎租45元,去年4月同類單位曾以33,000元租出,租金較1年前大跌42%。業主於2007年以540萬元買入單位,持貨13年,租金回報4.2厘。

翻查中原地產統計的數據(見表),2019年的走勢比較,去年1及2月因屬傳統租務淡季,3月份開始重回上升水平,今年出現多重危機,似乎無法期待3月租金反彈。

如果唐榮上文提到的負面因素重現,往績可見,住宅租金下調壓力最大要算2008年金融海嘯,同樣是投資市場動盪、失業率上升,附圖顯示,當年租金由2008年7月高位回落至2009年3月,下跌幅度達23.4%,無論回落的時間及幅度均較樓價更長及更大,所以,當市場關注樓價調整之時,租金的潛在跌幅或較樓價更大。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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