低調減價清存貨

評.析.天下版 2020/03/25

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別人恐懼我貪婪,在現時疫市下往往有投資者入市希望執平貨。事實上,有部分現樓豪宅餘貨盤,比兩至三年前大幅減價超過2成吸客,減幅遠比最近銷售的樓花新盤為高。

九龍塘獨立屋 呎價減20至25%

「貨尾」盤雖然好像不太好聽,但如果從投資者的角度而言,可能是入市的好機會。九龍塘一個已銷售3年並已落成的項目,近日售出一間獨立屋,成交價1.3213億元,實用面積3,452平方呎,花園1,256呎,實用呎價38,276元。對比18年年中售出的另一間獨立屋,面積4,380呎,花園2,309呎,呎價67,648元,呎價差幅43%。有代理便坦言,其實連同景觀及花園面積(不計算在實用呎價)因素計算在內,實際減幅亦有20至25%。

再舉另一個例子,項目一個分層單位近日以3,500萬成交,實用1,534平方呎,呎價22,816元;18年年中售出的低兩層單位,面積相同,成交價仍要4,476.1萬,呎價29,179元,減幅亦有22%。

全新盤優惠程度 未必及餘貨

由於這些現樓餘貨單位往往透過招標形式銷售,並非以價單形式明碼實價公布,每個單位的優惠甚至可以度身訂造,很難在事前清楚計算或比較單位的實際減價幅度,只能夠透過前綫代理解釋或項目成交紀錄冊,自己再作計算。現時市場上亦有其他現樓新盤透過不同方式去減價,例如提高代理的佣金,希望透過代理回佣的方式將優惠轉嫁買家,但就不及上述九龍塘新盤般直接。

至於全新推出的樓盤,優惠的程度未必及得上餘貨項目。以將軍澳正在銷售的OCEAN MARINI為例,本月初公布首批101伙價錢,折實價654.6萬至951.1萬元,折實呎價13,249至15,710元。比去年8月份推出的MARINI首批單位折實呎價1.37萬至1.62萬元比較,其實亦僅略平2%。發展商不會減價搶客的原因,在於之前期數MARINI及GRAND MARINI尚有小量餘貨,加上若然大幅低於其他新盤,之前期數已售出但未完成交易(或稱上會)單位,買家會不會另有想法,較難預測。

即將推售的天水圍Wetland Seasons Park第2期亦屬類似的情況,已售出的第1期單位,大部分仍未上會,加上亦有小量餘貨待售,發展商推售第2期單位,不會採用大幅減價的策略。不過,全新項目就勝在盤源多,可供買家選擇充足。

據美聯物業房地產數據及研究中心的統計,共選取367個全迎項目,扣除當中已售罄的項目後,2月份累積餘貨錄得約12,410伙,較12,712伙減少2.4%,創近7個月最大跌幅,而累積餘貨量連跌兩個月,共累跌約3.5%,創3個月新低。

若將餘貨以現樓與樓花劃分,現樓餘貨量按月上升至4.8%,2月共錄得5,482伙,反觀未有大型樓花新盤登場,加上上月以銷售餘貨為主,導致樓花餘貨按月回落約7.4%,2月錄6,928伙。據過往的經驗,現樓餘貨一般來說,無論是減價的機會,以及優惠空間都會較樓花新盤為多,如果希望在一手市場搵筍盤,這5,000多伙的現樓單位或者會是好選擇。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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