疫症大爆發 樓價何去何從?

地產版 2020/03/26

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新冠肺炎已經在全球大爆發,執筆時,確診人數已超過30萬。幸好中國情況已受控,歐洲及美國卻成為新爆發點。

歐美爆發,大部分國家地區都實行封城,減少人群聚集,店舖關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損,各類資產價格大幅下跌,也可能產生金融大風暴,甚至進一步令經濟進入1929年般的大蕭條。樓價在這種背景下,不會獨善其身,自然也會大幅下滑。不過,這只是最差的情景推測。

事實上,不少主要國家的財金官員有見及此,不斷推出各種紓緩措施:降息、放水、QE(量化寬鬆)等等層出不窮。政府也推出財政手段,派錢救企業,甚至可能會買入受影響的企業的股份,例如波音,情況就如2008年入股受影響的銀行一般,波音的股價最近也因傳言而逆市上升了!

未來3至6個月關鍵

香港的情況,其實比歐美情況為佳。首先,香港有2003年沙士的經驗,市民對疫情存高度的警覺性。對遏止疫情的擴散,有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年,對樓市的貸款有效控制,槓桿比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶,希望他們可以捱過去,也不致令物業出現拋售潮。

筆者估計,在各國科學家的努力下,加上大型超級電腦的應用,疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境,疫情總會過去,經濟亦可好轉過來。未來3個月至6個月,將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去;歐美則須靠政府。

反而,疫情過後,全球低息。買樓收租,可能是唯一有正回報的資產,尤其是非美元區。疫情期間,美元滙價大升、連澳元都跌至4.6、英鎊跌至九算,相信更能吸引有錢人的目光。正如2008年金融海嘯之後,樓價升個不停,都是拜美國聯儲局不停放水造成。今次全球各國都一齊縮水,規模更是無上限。物業可能成為最佳的避險資產。

世紀21奇豐主席及行政總裁李峻銘(資料圖片)

撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁

欄名 : 專家論市

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