納米新樓 還有不少捧場客

評.析.天下版 2020/03/26

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政府去年10月中放寬按保樓價上限後,納米單位的價值被一面倒睇淡。可是,經過近半年的時間,納米單位市場需求並沒有明顯下降,仍然有價有市。

納米盤投資潛力 稍勝大單位

以入伙約半年的南昌站匯璽為例,3年額外印花稅禁售期剛過,市場即錄2宗二手成交,全部是面積不足300平方呎的納米單位。其中1B座低層D室,實用面積270平方呎,開放式設計,原業主2017年3月以501萬元購入,剛以645萬元易手,持貨3年帳面獲利144萬元,期內升值29%。資料顯示,匯璽2A期當年售出近1,500伙,SSD禁售期剛過,預料二手買賣開始增加。然而,率先跑出的仍然是納米單位。

其實,荃灣柏傲灣情況相若,SSD禁售期同樣剛剛屆滿,3月上半月即錄4宗二手買賣,當中3宗是開放式細單位,例如2B座中層D室,實用面積318平方呎,以572萬元易手,呎價17,987元。原業主於2017年2月以約441萬元購入,持貨剛滿3年轉手獲利約131萬離場,證明納米單位投資潛力比大單位稍勝,故投資者目光仍集中在納米單位上。

除了身價持續上升外,近期納米單位需求強勁,二手交投十分活躍。以紅磡環海.東岸為例,3月上半月共錄得14宗買賣,比太古城、康怡花園,甚至沙田第一城更活躍。其中環海.東岸1C座低層J室,實用面積217平方呎,連租約以408萬元易手,以現時月租12,000元計,租金回報達3.5厘。而原業主於2015年以344萬購入,5年帳面升值19%。

看好長綫升值 租金回報次要

前綫地產代理指出,政府放寬按保樓價上限之前,不少投資者以首置身份入市,往往集中物色400萬以下細單位,9成按保樓價放寬至800萬後,樓價500至700萬元之間的納米單位,反而可以吸納更多投資者。

根據,政府早前公布資料,2019年整體私樓落成量13,643伙,當中實用面積少於431平方呎的A類細單位,約有6,622伙,佔整體落成量比例48.5%,預期該批單位SSD禁售期過後會漸漸進入二手市場,相信納米單位交投仍然熱鬧。

無可否認,近期樓市走下坡,納米樓租金走勢大不如前,租金回報短期難見回升。不過,美國重啟減息周期,超低息年代,有2至3厘回報亦算不俗。

況且,不少投資者購入單位,主要看好未來長綫升值潛力,反而租金回報率是次要的考慮因素,相信短期內納米單位的前景,未必會一面倒下滑。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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