本月100宗二手成交 近半估價不足

最多比造價低近百萬 慎防按揭風險

地產版 2020/03/26

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新冠肺炎肆虐打擊樓市,二手減價個案頻現,本報抽查100宗私人屋苑3月成交的最新銀行估價,達45%出現「估價不足」,最多低造價近100萬元。估價加快調整,銀行看淡後市,置業借貸風險急升。

新冠肺炎疫情自1月底在港出現首宗確診之後,持續擴散至「全球大流行」,本港「疫廈」數目日增,礙睇樓活動及入市意慾,使不少業主願擴大減價空間沽貨,私人大型屋苑成交呎價受壓多月,銀行就物業估價由進取轉為審慎。

本報收集10個大型私人屋苑共100宗在3月份成交個案,於恒生銀行 (00011) 網上估價的數字,發現多達45宗成交出現造價低於市場估值、即「估價不足」的情況,佔總數多達4成半,較去年底僅錄2至3%同類個案,「估價不足」情況有增加趨勢,低作價介乎0.3至8.2%不等,當中接近1成(8宗)低造價多逾5%或以上。

淘大成交單位仍「估足價」

統計的10個大型屋苑成交之中,僅牛頭角淘大花園的成交單位仍「估足價」,但部分傳統防守力相對高的港島東屋苑,估價不足個案反而較多,相信與同區或屋苑有確診個案不無關係,該類業主的持貨心態較弱,令銀行看淡。

其中,鰂魚涌太古城金星閣中層E室的「兩房則王」,實用面積582平方呎,本月初減價至1,188萬元沽出,恒生銀行就該單位估價為1,090萬元,較造價低約98萬元,幅度約8.2%,為統計單位之中與作價差幅最多。而鴨脷洲海怡半島2座低層C室,2房以838萬元易手,估價比造價低約6.4%。

黃埔3房估價低7.1% 達95萬

紅磡黃埔花園也有錄得確診個案,以12期2座低層D室為例,為實用797平方呎的3房單位,以1,335萬元售出,惟單位估價只有1,240萬元,比成交價低95萬元或7.1%。

至於新界上車屋苑亦有出現「估價不足」的情況,天水圍嘉湖山莊3房單位個別成交價亦低估價7.1%。

市旺時,買家若已簽訂買賣合約,銀行估價一般有約5%調整水位,令買家有機會批足按揭上會;不過隨着疫情醞釀第二波爆發,部分銀行擬「落雨收遮」收緊樓按,當樓價進一步受壓,物業估價下調速度將會加快,有機會令買家未能借足成數而大失預算。

中原按揭董事總經理王美鳳指,3月市場成交增加,但「減價盤」亦多,預計短期屋苑估價會有下調,平均約3至5%不等,但屋苑間差幅較大,個別多於1成,建議準買家入市前應向銀行估價,趁收入穩定時,加快申請按揭上會。

作者:鍾綺敏

責任編輯:黃鑠安

本港「疫廈」數目日增,影響睇樓活動及入市意慾,使不少業主願擴大減價空間,而銀行亦就物業估價由進取轉為審慎。(資料圖片)

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