減息刺激作用成疑

置業家居 2020/03/28

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3月份美國突擊減息1.5厘。不少業主可能期待,在疫情影響下,就算一時三刻未能為樓價帶來明顯支持,也希望減息會令自己每月供款減少。但兩個星期下來,在討論減息1.5厘有沒有用之前,大家首先要了解,本輪減息的實際下調幅度遠比1.5厘為低。

影響多數香港人每月按揭供款的有兩個利率,一個是各家銀行自行訂定的最優惠利率(Prime Rate, P)——美國減息1.5厘後,本地未有銀行下調最優惠利率。第二個是一個月同業拆息(Hibor, H),3月4日(美國在香港時間3月5日凌晨減息半厘,16日再減息1厘)一個月同業拆息約1.4厘,聯儲局接連減息1.5厘後,一個月拆息反而上升,本周三(25日)達1.98厘。

美國減息 Hibor不跌反升

港元拆息不跌反升,原因之一是比起聯邦基金利率,港元拆息與美元拆息關係較大。近日各國封城封關,引起衰退疑慮,投資者拋售資產增持美元;美元需求增加推動美元拆息上升,結果港元拆息也居高不下。以一般新造按揭利率為H+1.24厘計,近年取用的H按,大部分都會以鎖息供樓(近一年大約為2.5厘),供款利率暫時未見下跌,一般小業主的供款支出暫時未見減少。

由於美國的新冠肺炎確診數字仍在上升,代表一段時間內封城措施會持續;似乎投資者持有美元避險的需要會維持——港元拆息暫時難見明顯的下調空間。即使稍後美元拆息回落,港元拆息跟隨,一般估計幅度亦較為有限——請勿期待本港按息會有1.5厘的跌幅。

每月供款降幅輕微

如果一個月拆息將回落至1厘以下,一般H按借款人的還款利率將輕微下調。以年初取用的H按為例,一般條件為H+1.3厘,鎖息P(5.25厘)減2.75厘。2月初供樓利率為2.5厘。如一個月拆息回至1厘,每$100萬貸款,供樓利率會減至2.3厘,以25年還款期計,每月供款約由$4,486下調至$4,386。

另外,要留意的是,減息只是央行支持經濟行動的一環。由聯儲局到多國央行,都推出了不同程度的量化寬鬆。除非疫情進一步失控,又或出現環球大蕭條,否則在各國放水之下,資金氾濫仍有可能在疫情過後推高資產價格。

dick.ip@panasian.biz

美國突擊減息,但港元拆息不跌反升,供樓人士未有即時受惠。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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