一太李偉文:低息撑樓價 免斷崖式挫

商舖酒店重災 工廈具重建概念受捧

地產版 2020/03/30

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疫症衝擊全球經濟,投資市場難向好。第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文分析,疫市下樓價難免回調,商舖及酒店成重災。跟沙士時期比較,他謂目前超低息環境,令樓價不會斷崖式下挫,調整期較長。

樓價於首季出現調整,主因疫症衝擊,如今更擴散至全球。很多人把2020年新冠肺炎,與03年沙士時期比較,樓市會否一樣大跌?李偉文分析,兩次客觀條件不同,「最大分別是息口,當時失業率8%,利息高達8%,銀行借貸比率高,導致出現call loan情況。今日失業率暫不算高,處於極低息環境,而普遍大額物業只有5成按揭,銀行不會追貸款,因此樓價不會出現斷崖式下挫。」

不過,他認為今次香港復甦情況,不像沙士時般快,「當時中國經濟正急速增長,故有自由行措施等支援香港,內地經濟增長強勁。今年情況倒轉,香港經濟增長跌破1%,中國跌破6%,新冠肺炎令中國首季經濟差,為先令國內市場復元,今年定谷內需,資金來港投資會少,因此香港樓價未來慢慢下跌。」

廠家減價賣樓 豪宅價受壓

各類物業上,李偉文指所有物業價格難免回調,而豪宅租售價因市況而下挫,其中豪宅主要因廠家持有,他們遇上經營困難,急需減價賣樓套現,「工業家由中美貿易戰加上社會事件,生意已大受衝擊,全球疫症更令他們的現金流出問題,個別要沽樓套現投放在生意上,因此豪宅成交,業主減價2至3成在所難免。」

租金方面,他指因各大機構減少外地專才來港工作,租金津貼削減,超級豪宅租務需求大跌,租金有向下壓力。」

商用物業走勢上,李偉文直言,「疫症衝擊全球,哪有商機?工商舖也面臨跌價。」他指,寫字樓租金近月開始調整,「灣仔二綫寫字樓公司容易結業,業主重新招租必定減價,已跌至20餘元。各區寫字樓租金也下跌,畢竟公司乏裝修費開業,需求向下。事實上,很多機構生意捱不住,放棄個別樓層,頂租盤增加。」

若疫情持續 1成酒店結業

至於商舖及酒店,他認為是疫症下的「重災區」,而酒店今年無一不虧損,「如果疫情沒大變化,估計全港有1成酒店結業,小型酒店營運商每月至少輸50萬至100萬,5星酒店更加不堪設想。」

他以自己親身經歷,解釋酒店如何經營困難,「我原本每星期日去沙田一間5星酒店食早餐,最近連早餐時段也沒有。事實上,這是酒店黃金時段,為了減少開支,如今寧願暫停。」

遊客數字跌至極低,商舖肯定大受衝擊,他指舖位自從2015年,租金已跌4成,「今次名牌自身難保,在意大利、美國生意轉差,海外分店要撤退。何況綫上銷售是可以取代實體店,香港只需一間分店,大型旗艦店租金跌幅明顯。另外,今次疫情持續多6至7個月,餐廳同樣受影響,均衝擊商舖租金。」

數到逆市突圍,工廈市場相對理想,如第一集團日前以6.4億元購入長沙灣道916至922號全幢工廈,連同本月初購入的比鄰物業,合共斥14.3億元工廈。李偉文分析,工廈市場熱捧,正反映財團對中短綫欠信心,長綫發展的重建項目則較有把握,「發展商重建項目,是睇5年後的市況,目前利息低,投資成本亦降,因此購工廈重建。」

(請【按此】觀看「第一太平戴維斯李偉文訪問視頻」)

責任編輯:梁建國

第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文認為,即使疫情日後完結,香港經濟料受衝擊,樓價難免慢慢下跌。(程志遠攝)

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