私樓落成量 未來5年高位橫行

評.析.天下版 2020/04/01

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如果預測數字準確,私樓落成量未來5年仍維持在高位,港府削減私樓土地供應目標的效果,推遲至2025年才出現。

差餉物業估價署昨日發表《香港物業報告2020》初步統計數字,當中提到,2019年私人住宅的落成量為13,640個單位,較去年減少35%。當中58%位於新界,24%位於九龍,18%位於港島。按地區計,大埔、西貢(包括將軍澳)和深水埗這三個地區提供最多新單位,合共佔整體落成量的46%。

2020和2021年的預測單位落成量分別為20,850個和18,920個。2020和2021年的落成量中,同樣有67%將來自新界。按地區計,在2020年,屯門和大埔將分別供應23%和18%新單位,而在2021年,西貢(包括將軍澳)將提供24%新單位,元朗另提供18%新單位。

如果2019至2021年3年來說,大埔2019及2020年、西貢(包括將軍澳)是2019及2021年,兩個區都在兩個年度中被提及屬於落成量較多的地區,有意置業人士請留意。

與過去5年比較 增約25%

有了這些數字,大概可推算未來5年私樓落成量,今年2月底的財政預算案有提到,私營房屋方面,估計2020至24年私人住宅單位的每年平均落成量約為19,600個,5年合計應該是98,000個,附表顯示,未來5年的分布,首兩年分別是20,850個及18,920個,餘下58,230伙,平均在後3年落成,每年是19,410個,換言之,未來5年落成量屬較高水平。正如預算案提到,與過去5年的平均數比較,附表2015至19年的5年平均數15,660個,增加約25%。

另一點要留意是過去5年,每年落成量較不穩定,2015與2018年比較,落成量差距有接近1萬個,或者2019年原本預算落成量有超過2萬個,但最終只有不足1.4萬個。未來5年會不會變得較穩定?對滿足自住及租住需求,均需要穩定回報。

過去唐榮一直強調,政府由2018年開始更改公私營房屋比例至7:3比,私樓土地供應跌到每年1.3萬個左右,以建屋速度5至6年計算,2024年開始的確有機會出現私樓供應懸崖。

依照附表的數據,長遠房屋策略修改供應目標所引發的、有關私樓的落成量減少的情況,在未來5年仍未出現,有可能推遲至2025年才有明顯下挫,不過,一切都是預測,因為現實是過去兩年私樓土地供應確實減少,未來建成現樓的數字亦會下降,如果2024年出現如去年一樣預測失準,落成量減少最終將會出現。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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