滙豐無息派 物業點都有租金收入

評.析.天下版 2020/04/06

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面對新冠肺炎威脅下,滙豐 (00005) 破天荒停派息,食息一族恍如被老闆扣糧減薪,無收入荷包縮水,打亂陣腳。

肯平不愁無租客

公布停派息後,滙豐股價應聲下滑,小股民心理上難免有雙重損失的感覺。友人開門見山向唐榮說:「要投資我首選買樓,物業點都有租金收入,不會一個仙都無。」即使市道幾差,只要肯平租,不愁無租客,有住屋需要而買不起樓,就要租樓住。

目前新樓租金回報逾2厘,如剛入伙的大埔白石角嘉熙8座中層J室,實用面積342平方呎,1房間隔,以12,800元租出,實用平均呎租37.4元。業主於2019年以587萬元入市,回報率約2.6厘。但有一點要注意,新樓在入伙初期,因市場充斥大量租盤,租金難免受壓,需要平租誘客。

再者,過去大半年租金持續回落,據美聯「租金走勢圖」今年2月私人住宅實用面積平均呎租報約35.4元,按月續跌約2.2%,已連跌7個月,較去年7月高位累跌約7.6%,並創2017年5月後33個月新低(見圖)。至近日市場個別單位更要大幅調低租金,方獲承租。減租背後當然有其因由,鰂魚涌太古城一個包租公近日減租5,000元,以1.95萬元出租其實用面積580平方呎2房戶,租金回到2018年水平,目前同類單位市值租金約2.2萬至2.5萬元。原業主於1992年1月以185萬元購入,雖然大減5,000元,以低價1.95萬元租出,租金回報仍屬可觀,高達12.6厘。若業主堅持要市值租金方肯出租,可能單位丟空一段日子仍是未租出,丟空1個月就少收1個月租金,少數怕長計,精明包租公索性乾脆平租單位。

即使細價樓租值同樣下滑,新簽約租金平過舊租約,包租公亦無奈接受。荃灣中心一個實用面積324平方呎2房單位,租金原本開價11,500元,放盤半個月以10,500元,減租1,000元租出。據悉,該單位上一手租客租金是11,500元,新舊約租金相差1,000元,租金正回落。

投資磚頭門檻高

投資股票入場費低,可採取短中長綫策略,有即日鮮也有揸長綫,到達自己目標價(可賺可蝕)離場,極大彈性。所以,股海暢旺之時,連師奶也在股海尋寶。然而,投資磚頭入場門檻高,收租物業最高按5成,自問非實力派投資者也不敢膽粗粗買樓收租。

買樓收租都有好多學問,單位最好夠大路,能適合不同類別租客,如上班一族、單身人士、家庭客等。買舊樓還是新樓也是另一個考慮元素,舊樓一般會比較多問題,大部分要落本裝修單位;至於新樓管理費高,每呎動輒4、5元。一個實用面積400平方呎單位,管理費動輒約1,500至2,000元。對於包租公而言,管理費高,淨租金收入相對就會減少。

不過,無論作出任何投資決定,都要評估自己所承受的風險能力,宜量力而為。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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