地產界最怕甚麼?

評.析.天下版 2020/04/07

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地產界的傳統智慧是,不怕樓價升、不怕樓價跌,租金升跌都好平常,最怕的是沒有成交。今時市場預見未來一段時間,樓市成交量將會愈來愈冰封,包括住工商舖,或可能出現有紀錄的成交低點。

疫情衝擊 成交量恐全綫「熄火」

附表是十年整體物業成交量,近年最差成交量是2013年,當年遇上實施一手條例及多次辣招,市場成交萎縮,但2013年全年樓宇買賣合約,包括住工商舖亦有70,503宗,簡單計算,平均每季亦有17,626宗。但看看今年首季,整體成交量跌至12,744宗,估計第二季在經濟環境惡化、禁聚令等情況下,成交量將低位徘徊,甚至進一步收縮。

如果純以首季12,744宗推算,假設餘下三季表現相若,全年總成交量將跌至50,976宗,將會是90年代有全部分類紀錄以來,最低成交量的一年。限制人群聚集措施推出及生效實施一周,剛過去的周末周日,據地產代理統計,10大屋苑錄7宗成交,按周減少約53%。

新盤市場因售樓處及示範單位未如以往般熱鬧,成交較為淡靜,過去周末兩天僅錄26宗成交。疫情逐步影響一二手樓市成交量,由於投資環境氣氛弱,工商舖的買賣交投亦冷清。過去樓市二手靜總有新盤突圍、一手未有盤開賣,買家會跑去二手市場搵盤,甚至工商舖亦有投資者涉足,但2020年,或者最低限度今年上半年,有可能全綫「熄火」。

政府無意減辣撤辣 地產界無奈

唐榮相信,前綫地產代理最能感受成交量萎縮的壓力,過去即使二手熄火,大量的新盤推出,而新盤單價高、佣金理想等等,足以支撑地產代理的營運,現時波及所有物業類型,代理界不得不發聲。

像美聯集團 (01200) 主席黃建業早前提出,樓市5點「減辣」,包括:

1. 寬免首次置業人士印花稅;

2. 放寬供款比率,全面取消3厘壓力測試基準;

3. 放寬住宅物業按揭成數至2,000萬或以下,以免二手供應出現「斷層」;

4. 取消額外印花稅(SSD),並將雙倍印花稅(DSD)稅率下調至推出「加強版」前,活化換樓鏈;

5. 降低非住宅物業的印花稅率,由最高的8.5%降至4.25%,即辣招於2013年生效前的水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦指,本港不少商界的資金都有投資在住宅等物業,辣招使到商界難以賣樓套現,資金鏈陷於拮据,周轉困難。

不過,財經事務及庫務局局長劉怡翔日前表示,本港樓價累積跌幅不大,故現時無意將樓市措施減辣或撤辣。換言之,地產界希望減辣活化成交量,暫時此路不通!

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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