如果沒有內地生租樓

評.析.天下版 2020/04/08

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再有統計數據顯示,住宅租金下調壓力增大,2008年金融海嘯、失業率上升等,租金曾下跌接近兩成半,若情況相若,還有一段下行路要走。

住宅租金下調壓力最大要算2008年金融海嘯,同樣是投資市場動盪、失業率急升,差餉物業估價署的租金指數顯示,當年租金由2008年7月高位回落至2009年3月,下跌幅度達23.4%,無論回落的時間及幅度均較樓價更長及更大。中原亦有類似的數據,歷史上調整幅度最大是2008年尾至2009年初,當時連跌6個月,累計跌幅達24.8%。

值得留意的是,過去年份,大約是5月起已出現內地生來港讀書,在大學等周邊地區搶租盤,亦令沙田、大埔、屯門、將軍澳、紅磡等等地區租盤大受歡迎,今年如何?依照地產代理發布的成交信息,仍未看到「內地生」的字眼,現時大學招生或者學期如何延續仍是未知數。早前中學校長會主席鄧振強表示,因應全球多地正實施入境限制及「封關」等措施,估計部分原本計劃到海外升學的學生要留港升學,正在外地就讀預科的港生亦有機會回流香港,但同時來港升學的境外學生會減少。

倘沒搶盤搶租潮 租金恐未止跌

唐榮估計,本地生如未能成功申請宿舍,較少合租私人樓,如果來港升學的境外學生減少,沒有出現每年的搶盤搶租潮,對住宅租務市場將帶來打擊,暑假前及暑假期間的租務旺季無法成形,租金將無法止跌。

如果認同這次困境較2008年更甚更深,有理由相信租金仍有頗大的下跌空間。中原地產研究部報告指出,2020年3月份私人住宅實用面積平均租金錄得33.9元,按月跌2.3%(見附表)。近2個月租金跌幅持續擴大,1月份跌0.6%,2月份受肺炎疫情影響,單周急跌2.0%。3月份跌幅進一步擴大至2.3%,同時宗數明顯上升,顯示租金調整階段仍然持續,未有回穩的迹象。租金連跌8個月,累跌10.6%,當中近2個月跌幅達4.2%,估計租金調整會持續到今年中。

一城租金變化 內地生租樓指標

根據中原地產新簽租約統計,2020年3月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得33.9元,較2020年2月34.7元下跌2.3%,重返2017年2月水平,創下近3年按月新低。2019年8月租金進入調整階段,由37.9元連跌8個月共10.6%。

十大藍籌屋苑方面,2020年第一季計,滙景花園租金跌幅最大,按季跌7.2%;黃埔花園跌6.8%、海怡半島跌6.1%、麗港城跌4.9%、美孚新邨跌3.5%、太古城跌3.3%、嘉湖山莊跌2.6%、沙田第一城跌1.0%。康怡花園及杏花邨租金相對穩定,分別按季跌0.3%及升0.5%。唐榮建議要留意第一城租金變化,應屬內地生租樓指標。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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