新盤供應重鎮 未必變災區

評.析.天下版 2020/04/09

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近期多個新盤供應重鎮,租金災難性下跌,大埔白石角開放式單位月租9,200元;啟德區多個入伙屋苑,租金回報長期低於2厘。不過,從樓價升值角度看,供應重鎮並不等於「重災區」,以將軍澳為例,樓價升幅跑贏不少地區。

傳統智慧而言,新樓供應多的地區一向被稱為「重災區」,樓價升幅一定較其他區慢,將軍澳、荃灣西、東涌過去一直被視為供應「重災區」。不過,事實證明供應多的地區,樓價未必升得慢。

差估署公布資料顯示,2020年預測私樓落成量20,850伙,將會由去年的13,640伙低位反彈,按年增53%,當中大埔及屯門佔比最多,而將軍澳有2,430伙落成,佔整體11.7%;不過,展望2021年,預計全港有18,920伙落成,仍然屬於偏高水平,集中西貢(將軍澳)及元朗區,將軍澳預計有4,588伙落成,佔全港的24.2%,堪稱落成量「重災區」。

將軍澳樓價升幅 未輸藍籌屋苑

事實上,過去5年將軍澳區新盤落成量一直處於高水平,2016年有3,761伙、2017年2,442伙、2018年有4,573伙。不過,雖然落成量一直被外界稱「重災區」,但是區內二手樓價升幅並未跑輸大市。以區內最具指標作用的大屋苑為例,維景灣畔今年首3個月錄得49宗買賣,平均呎價16,344元,比2015年全年平均呎價12,693元,累升29%;將軍澳中心今年首季錄得61宗買賣,呎價16,024元,較2015年全年呎價12,582元累升27.4%。同期CCL累積升幅約31.3%。

「重災區」新盤開價克制 利買家

不過,若與比鄰地區屋苑相比,以同樣為港鐵上蓋的滙景花園及德福花園為例,滙景花園今年首季錄19宗買賣,呎價14,916元,比2015年全年呎價11,760元升26.8%;德福花園錄27宗買賣,呎價報13,671元,比5年前升19.6%。

從上述4個屋苑數據可反映,將軍澳區二手屋苑無論流通量及樓價升幅,均不輸蝕於傳統藍籌屋苑,可見供應多的地區未必等於「重災區」。

另一方面,從區內新盤升值力作比較,根據中原網頁資料顯示,將軍澳海翩滙近半年共錄46宗二手買賣,樓價升幅介乎14%至79%;SAVANNAH同期錄33宗二手買賣,樓價升幅22%至71%;相比同期推售一些新盤,4宗二手買賣中,有3宗蝕讓離場,可見供應「重災區」因為發展商推盤開價克制,買家獲利的機會相對較高。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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