高成數按揭與現金儲備的取捨

置業家居 2020/04/25

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第一季的負資產數字將於下周揭曉,如無意外,個案將按季顯著增加。每次負資產宗數上升,就會有人善意提醒:要避免物業成為負資產,最好避免借入高成數按揭。此種忠告,可說是「正確卻無用」典型。

討論為何上述忠告正確卻無用前,先考慮一個處境題:

假設你去年以高成數按揭購買自住物業,你計算過,只要樓價比現水平再跌5%,物業便會成為負資產。問題來了:如果你現時有數十萬元的儲備,你會不會為了降低物業成為負資產的機會,而進行部分還款?

負資產不影響日常財政

開估:雖然沒有放諸四海皆準的答案,但對多數業主來說,恐怕不會在現時經濟前景不明的情況下,選擇減少現金儲備,只是換來「降低物業成為負資產的機會」。因為在面對不明朗前景時,有點現錢傍身總是較為穩妥。畢竟,就算樓價下跌,物業真的成為負資產,其實對日常財政沒有直接影響,利率不變的話,每月供款額還是一樣。相反,萬一因為大環境而一時失業/收入下跌,足夠的現金儲備卻是挺過難關的重要條件。

那值得思考的是:為甚麼大家會認為,在置業時,又應該為了「減少日後成為負資產的風險」,而避免借取高成數按揭?此建議不是等同於建議買家多付首期、減少現金儲備?

保留現金應付經濟逆境

說「避免物業成為負資產,最好避免借入高成數按揭」是正確,因為在算術層面,的確是按揭成數愈低,成為負資產的機會也愈低。說此忠告無用,因為要遵循此類建議,不但有一定代價——多付首期;而且會帶來更嚴重的風險——減低了經濟環境波動時自己的應對能力。

要減少首期支出,亦即要上調按揭成數,亦代表樓價下跌時,物業成為負資產的機會增加。物業成為負資產,對業主來說的確不是好事,因為情況代表他(暫時)失去了利用物業融資的選項——不止沒有加按套現的空間,賣樓還要抬錢還樓債。但除此以外,只要借款人準時供樓,一般便不會有其他附帶的不良後果。

當然,對準買家來說,「最理想」的情況是,在完成置業計劃時,既不必以高成數按揭入市、又可保留一定的現金儲備。此亦不是不可能的任務——只要把目標樓價下調,就可以兩者兼得——代價是住得遠一點、面積小一點。在現實情況下,大家總要一個取捨。而在借款人收入足以應付按揭還款的前提下,通常是略為減少首期支出,增加現金儲備較為合理。

經濟前景不明,第一季負資產數字料上升,但筆者指出即使物業成為負資產,對業主日常財政沒有直接影響。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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