油價暴瀉啟示 樓市跌幅有限

置業家居 2020/05/02

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執筆一刻,差餉物業估價署剛公布最新私人住宅樓價指數,令人意外是3月份的整體樓價指數,竟然逆市上升0.4%,扭轉過去樓價調整的頹勢,按3月份數價指數來看,即使受去年下半年社會事件以至今年新冠肺炎疫症影響,樓價較去年5月高位亦僅僅輕微回落5.4%。但美國紐約期油上月卻出現史無前例的暴跌,每桶期油竟然收報「難以想像」的負37.63美元,成為有史以來出現負數收市,雖然疫症蔓延往往為市場帶來恐慌性情緒,但對油價及樓市卻有着截然不同的反應。

衍生工具導致價格暴瀉

國際油價跌至負數,確實有點令人難以理解,換言之不單止油價跌至「唔值錢」,賣方更需要貼錢「拋售」,主因是疫症蔓延令環球經濟停頓,市場對原油需要自然大減,加上產油國的減產協議未達預期。最重要還有油庫的儲存已接近爆滿,原來美國儲油設施已幾近達至極限。

當然期油的買賣向來不單純是商品交易,紐約期油早已經是類近衍生工具的投資,因為國際油價急跌,引發不少油價ETF的基金需要斬倉,急沽5月份的期油合約,轉買6月份的期油,基金斬倉下5月份期油自然變成廢紙。新地內地中國銀行「原油寶」事件便正好說明這一切,「原油寶」是中行按原油期貨合約掛鈎的理財產品,因遇上紐約5月份期油史無前例地以負數結算,導致大批未能及時平倉的投資者慘蝕,據報整體虧損超過100億元人民幣。

私樓供應未及2003年水平

樓市同股票市場以至期貨市場的最不同的地方,就是樓市沒有衍生工具的炒賣,物業價格自然比較平穩,正如過去數月間,股市以至滙市在股疫情影響下,價格大幅波動,相反連月來整體樓價雖然處於調整期,但一直維持有序整固,跌幅相對有限。

當然物業價格變化,主要仍然建基於供求關係的轉變,目前樓市的整固同樣是基於供求變化,受疫情衝擊下本地失業率大幅攀升,最新公布1至3月份的全港失業率已升至4.2%的9年新高,個別行業的失業率更高達6.8%至8.5%,失業率增加市場對住屋需求自然減少,同時間政府亦預期今年新樓落成量將升至20,850伙,較去年落成量大幅增加53%。

市場住屋需求減少,而今年新樓落成又顯著增加,整體樓價亦難免進入調整期,不過比對於2003年的跌市,目前的情況質當年仍有一段距離,2003年全港失業高達8.5%,可見當時住屋需求遠低於目前的水平,同時間受八萬五建屋目標推動下,當時正值全港建屋的高峰期,2002年的私樓落成量達34,040伙,2003年的落成量亦達26,400伙,當年私樓供應亦遠遠高於現水平,從此來看,目前樓市調整幅度自然遠遠不及當年。

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受疫情影響,本港失業率升至9年新高,惟仍不乏用家入市,3月份樓價逆市上升0.4%。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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