拆息回落 或未能刺激轉按增加

置業家居 2020/05/23

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過去幾年,轉按一直穩佔新批按揭的三成多,即每10宗按揭貸款,便有3宗是轉按。自去年下半年各大銀行開始收緊轉按優惠,加上新批按息上揚,小業主轉按的誘因下跌。而近期雖然有資金流入迹象,推動拆息回落,但暫時也難以刺激轉按數字上升。

銀行削優惠 轉按誘因減

近期港滙強勢,資金有流入迹象,銀行體系結餘由月前$600多億,上升至$900多億水平。資金充裕,亦推低拆息。一個月拆息由4月中的1.6厘水平,下跌至5月中的0.6厘水平。仍在供樓的業主,應該已感受到利率下跌,帶動每月供款減少的影響。

但在另一方面,銀行近半年來持續削減轉按優惠、上調新批按揭的利率,又令小業主轉按的誘因大減-除非業主有其他理由,否則即使原有按揭罰息期屆滿,也未必會考慮轉按。

近年小業主轉按的理由最常見的是減息,其次是獲取現金回贈。但去年下半年各家銀行開始削減轉按回贈,由原先達貸款額的2%,減至0.5%至1%。新批按揭利率方面,現時一般H按的利率為H+1.3厘,輕微高於2、3年前的H+1.27厘。新近H按的鎖息上限為「大P」減2.75厘,亦較2、3年前的大P減3.1厘為高。現時轉按,新按利率會輕微高於舊按;如果拆息回升,鎖息上限亦較舊按為高,可說欠缺誘因。

套現或甩名 需求仍存在

雖然轉按對小業主已欠缺明顯的着數,但市場上仍有其他轉按理由,包括套現、「甩名」(如撇除親友的按揭擔保人身份)等,此類需求永遠存在。即使轉按沒有多少好處,甚至有可能有一定代價(按息上升、法律費用等),轉按在市場也不會完全消失。

未來左右轉按活躍程度的另一個變數,是新批按揭的條件會不會隨資金充裕而改善。如果銀行體系長期處於「水浸」局面,銀行可能會重新向轉按客戶提供較佳的轉按條件。此種情況下,為了回贈/減息而轉按的情況可能再次回升。

筆者指自去年下半年各大銀行開始收緊轉按優惠,加上新批按息上揚,小業主轉按的誘因下跌。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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