失業率上升 拖欠比率如何走?

置業家居 2020/05/30

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就業市場受疫情衝擊,政府統計處公布最新之失業率(2月至4月)上升至5.2%,逾10年新高,若失業人士是供樓一族,一旦備用資金不足便有機會出現拖欠問題,故此亦引起市場開始擔心銀行資產質素會否轉差。

300多宗負資產 零拖欠個案

根據金管局統計數據(截稿前最新為3月份數字),目前住宅按揭超過3個月的拖欠比率僅0.03%。在10年的樓按措施管理下,樓市投機成分消失,樓市以用家及有實力的長綫投資者主導,平均供款佔入息比率處36%低水平,在這環境下,住宅按揭的拖欠比率一直處於極低水平,即使首季出現了少量約300多宗負資產個案,當中卻沒有任何拖欠個案。在樓按措施出現前,2006至2007年期間,超過3個月的住宅按揭拖欠比率主要介乎0.11%至0.2%;而在樓按措施推出後之10年,按揭拖欠比率一直處於介乎0.01%至0.03%極低水平,可見按揭用家的防守力確是提高了。除了樓按措施,逾10年的低息環境亦有助按揭用家減輕供樓負擔,供樓人士持續性享有低息貸款,供樓金額亦較穩定。

當然,在這10年間,就業市場主要向好,失業率大致處於3.5%以下全民就業狀態,所以暫難確定樓按措施下失業率上升將如何推高按揭拖欠比率。金融海嘯後,香港於2009年之失業率曾持續處於約5.2%水平,當年之住宅按揭拖欠比率僅稍升至0.05%,仍處於相當低水平;當中原因亦基於環球放水救市令經濟和樓市均快速恢復,失業率於翌年已逐步回落。反觀1997年金融風暴後,經濟連年一蹶不振,並進入多年通縮期,就業市場多年不能改善,長達7年時間之失業率達5%以上,2003年失業率升至逾8%,在持續性不景氣環境下,按揭拖欠比率於1999年至2003年均主要在1%以上水平,2001年5月之住宅按揭拖欠比率達1.42%,屬於歷史高水平。不過,這個數字比起其他國家其實仍屬於甚低水平,而現時之拖欠比率0.03%對比1.42%,亦顯然有相當大距離。

按揭用家防守力較以往高

按揭拖欠比率顯示有多少供樓人士逾期還款,若呈增加趨勢反映有部分人士還款能力變差,銀行在審批上或會增加警覺性。銀行不可能讓供款人士無了期拖欠,所以若拖欠日子延長,欠債人與銀行亦無共識,銀行只能收回物業並賣樓抵債,若資不抵債銀行便需要撇帳。故此,若同時出現失業率上升、破產個案上升、樓價下跌時,銀行貸款拖欠比率上升、撇帳額增加,資產質素轉差的風險亦會增加。直接影響銀行損益的是貸款撇帳額,而根據住宅按揭統計數字,在過去12個月的銀行撇帳額為零。

失業率上升等如市場上多了人失去工作入息,難免會影響供款能力,但問題是,失業人士當中,屬於供樓人士佔多少比例?而失業供樓人士的備用資金可支撑多久?他們又可否於短期內找回工作?環球疫情仍存在不確定性,經濟何時反彈仍然有待觀察,故此失業率若持續攀升將無可避免影響拖欠比率上升,但在多年樓按措施下,按揭用家的防守力較以往高,加上政府推出保就業紓困措施、銀行推出還息不還本等過渡安排,相信拖欠比率即使上升仍會處於甚低水平。

疫情影響經濟令失業率上升,惟筆者指今年首季出現了約300多宗負資產個案,當中卻沒有拖欠個案。(本刊攝影組)

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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