拆息跌幅 抵銷銀行H按息加幅

置業家居 2020/06/13

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大型銀行牽頭削減按揭回贈後,最近再進一步上調H按息,調整後以現時平均按揭額約$400多萬計,銀行提供之現金回贈由1%降為0.5%,若屬轉按再降為0.2%,而H按息則上調至H+1.4%,加幅為0.1厘;若為$600萬以上新造按揭,H按息則調整至H+1.35%至H+1.38%。由於H按使用比例達9成,銀行調整H按等同上調市場按息,背後原因是甚麼?

不明朗因素多 銀行放貸審慎

當前市場環境仍存甚多不確定性,世界各地疫情持續,各地管控措施對全球經濟有連鎖影響,但確診數字何時清零卻似乎並非短期內達致。雖然本地疫情趨緩,但經濟難免下滑,失業率上升,加上最近政治爭議,銀行在考量上面對市場潛在風險,警覺性增加,短期內在樓按取態上傾向審慎保守。

再者,今年息率向下或令銀行淨息差受壓。與樓按相關的1個月拆息若撇取短期性因素影響跌幅逾1厘,1個月拆息曾於5月19日跌至0.59%,H按息一度低至1.85厘,較年初封頂息率水平2.5厘降幅逾半厘。雖然銀行流動性增加,但早前銀行已因應拆息下跌而降低定存息率,在吸納長期穩定存款競爭下,定存息水平仍偏高。虛擬銀行亦將陸續開業,傳統銀行嚴陣以待,客戶存款競爭將會加大,或有機會推升銀行資金成本。若貸款息率下降但資金成本未能同步回落,按揭利潤或減少,銀行淨息差亦有收窄風險,故此當銀行樓按取態仍較保守,便傾向上調按息、削減優惠。

半年結後 拆息料再次回落

根據過往情況,銀行同業之間很多時亦有相互影響及參考作用,大行調整往往具指標性,當大型銀行牽頭縮減按揭優惠,其他銀行自必然對有關調整作出評估及考量,當中包括資金成本與利潤、市場風險、客戶質素及流向有何變化等。銀行在當前環境或保險性跟隨大行做法,故此已相繼逐步跟隨調整樓按息率及優惠。然而,最近樓市累積多月購買力全面釋放,一二手交投暢旺,加上銀行體系結餘上升令流動性增加,有部分銀行樓按取態回復較積極,物業估價亦跟隨大市回升。事實上,銀行之間調整按揭的步伐和幅度未必一致,當中亦視乎銀行之間的樓按取態及資金成本等因素。

6月份受短期及季節性因素影響,當中包括大型新股集資及臨近半年結等,銀行同業拆息將較為波動。暫見6月9日1個月拆息為0.79%,H按息約介乎2.09厘至2.19厘;對比年初按息2.5厘,減幅仍達0.3厘至0.4厘。而短期因素過後,拆息很大機會再次回落,畢竟港息已持續多月高於美息,若走勢可較貼近美息亦有回落空間,屆時H按息可望降至2厘或以下水平。雖然銀行最近上調新造H按息,但實際加幅相當輕微,介乎0.05厘至0.1厘,在低息環境下,拆息走勢向下令H按息跌幅已抵銷銀行加息幅度,調整後之H按息仍會低於年初水平,令今年市場主流之H按享有減息幅度,故此銀行之樓按調整對樓市影響甚微。

ivywong@centamail.com

大型銀行牽頭削減按揭回贈後,最近再上調H按息。(本刊攝影組)

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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