「兩年轉按一次」 此路暫不通

置業家居 2020/06/27

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過去多年,銀行為了增加市佔率,向按揭客戶,包括新按、轉按的,提供大量優惠;優惠之多,甚至養成了不少借款人「每兩年轉按一次」的習慣。近一年隨拆息回落,表面上資金成本下跌,但銀行卻慢慢收緊新批按揭條件,借款人亦漸漸失去轉按的誘因。

過去十年八載,大概是香港按揭借款人的黃金時代,銀行為爭取客戶,不單新批按揭利率低,更有豐厚現金回贈、另送高息存款戶口。部分年份,單單是現金回贈,已足以抵銷足一年的利息支出。結果不少業主養成舊按罰息期(一般為兩年)一過,即行轉按的習慣。

新按或轉按 現金回贈最低僅0.2%

但近一年來,雖然資金持續流入,銀行體系結餘由$540億升至$1,300億,一個月拆息亦去年的1厘多,回落至現時0.5厘水平;但銀行卻逐步上調新批按揭利率、同時削減優惠。一年前,一般新批H按利率為H+1.24厘,現時卻升至H+1.3至H+1.4厘的水平。現金回贈方面,亦由年多前的貸款額2%下調,而且對新按、轉按分別看待,前者一般為0.5%至1%,後者已跌至0.2%至0.3%水平。

形象化而言,如果按揭未償還餘額$400萬,過去在轉按之後,新舊按利率可能一樣,扣除律師費,借款人平白多了$7萬多的現金,足夠去2、3次旅行。現時情況卻是轉按利率會增加,而且回贈只勉強抵銷律師費。為了回贈「兩年轉按一次」之路,暫時不通。

拆息跌利還款 一動不如一靜

在拆息下跌的大環境下,銀行卻削減按揭優惠,原因眾多。其中之一可能是虛擬銀行加入市場,他們要營運,先要擴大存款。競爭之下,最終可能導致傳統銀行亦要調高存戶利息。部分銀行的資金成本在拆息下跌時,反會上升,難以持續在按揭上提供大量優惠。

對借款人來說,情況如此,如果沒有其他轉按需要(例如套現、移除擔保人等等),只好一動不如一靜。反正拆息回落,多數以H按供樓的業主,每月供款及利息支出都會同步下跌。同時,借款人宜保持良好的還款紀錄,做個「有借有還上等人」,未來市況改變,例如資金充裕至銀行又要進行按揭戰,轉按對借款人又再有利時,便可因應時勢,作出對自己最有利的選擇。

dick.ip@panasian.biz

筆者指出近一年來,雖然拆息回落,但銀行卻逐步上調新批按揭利率、同時削減優惠,現時轉按着數不多。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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