凶宅漣漪效應 影響物業價格

評論版 2020/07/16

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在物業市場上,坊間偶爾有所謂「筍盤」推出,物業價格往往低於市價標售,部分新手買家或急不及待入市,有可能會誤購「凶宅」。

若誤購入「凶宅」,除了在心理上居住得不舒服外,更可能影響按揭審批以至單位未來轉手價格。對於宅內曾有不吉利事情發生,包括自殺等被外界歸類為「凶宅」的物業,迄今沒有官方的「凶宅名單」,因而要靠買家自己去「辨認」。若不想購入「凶宅」,買家在購買物業時便要自行小心提防。

對於「凶宅」的研究,筆者在香港及其他地區進行調研發現,若宅內曾經發生謀殺、自殺和意外死亡等事故,會降低受影響單位及鄰近單位的樓價。這項有趣的研究成果,筆者在下文同讀者分享。

價格溢出效應 衝擊供應需求

首先,筆者扼要說明這項研究的方法。筆者和研究團隊同事,包括西南財經大學黃菊教授、在哥本哈根商學及科大商學院任教的Kasper Meisner NIELSEN教授,我們採用價格「溢出效應」(Spillover effect)的方法來進行研究。可以說,在金融市場上,價格「溢出效應」是一個常見現象。所謂「溢出效應」主要是指資產價格受一些獨特事件的衝擊,繼而影響到其他資產的價格,形成價格「溢出效應」。

我們的研究針對被稱為「凶宅」的物業單位,所指「凶宅」,是屋內曾發生謀殺、自殺或其他非自然死亡事件,便被視作「凶宅」。我們嘗試了解該凶宅單位可能出現的負面需求衝擊或正面供應衝擊,例如,包括物業因此的「質素下跌」,令潛在買家卻步。買方不願購買該單位或鄰近房屋,自然造成負面需求衝擊;又例如,當凶宅業主希望盡快拋售單位,則此舉會造成正面供應衝擊,導致價格受壓。兩種情況都有機會出現價格變化,令鄰近房屋價格也告下跌。

研究方法的計算公式和計算等詳情於此不表,本文只集中闡述研究的結果。扼要來說,研究結果顯示,成為凶宅的單位平均跌價19%,與凶宅同一樓層的單位價格下跌9%,同座的單位跌幅為6%,而同屋苑的單位價格下跌則為1%。

可以說,「凶宅」單位會製造一種「連鎖式漣漪效果」,呈現顯著的價格「溢出效應」。

我們這項首次同類研究嘗試,還將價格下跌進行總結歸納,最終發現,該等價格下跌大多由需求效應所引致。換言之,買家對「凶宅」單位卻步不前,一般情況下,都不願意購入有關「凶宅」單位。

港人趨吉避凶 相信命理風水

在香港,賣家必須公開房屋是否凶宅,而一般住戶往往對凶宅都有「避之則吉」的態度傾向。對於物業單位價格,除了地區和坐向因素外,不少香港人相信,樓價的心理因素與風水法則相關。相信命理風水的住戶認為,非自然死亡會造成過多負能量,削弱單位價值。因此,在物業代理市場,地產公司一般會根據本地新聞的報道作記錄,並保存凶宅資料庫。

值得一提,我們之所以選擇香港作為研究對象,是考量到香港獨特的制度設置與環境,具體因素有四,一、香港地狹人稠,住宅一般都是多座高樓大廈構成的屋苑,雖然全港有不同的屋苑,但屋苑內每一座樓宇,各方面都很相似,在這種情況下,讓我們的研究能夠更精確顯示出價格「溢出效應」的結果。二、因一般香港人都相信命理風水之類的理論,而物業代理公司一般也會據發生不吉利事情「凶宅」單位的新聞進行記錄,形成一個凶宅資料庫;三、香港物業市場的交投活躍,而凶宅單位的成交量也相對大,構成有效的研究樣本;四、香港屋苑內每幢物業之間接近,同樣方便辨識價格溢出的效果。

在我們的「凶宅」研究樣本之中,自殺是房屋變成凶宅的主要原因,佔研究樣本的88%,意外是第二個常見的原因,佔樣本的7%,而謀殺佔2%。

距離凶宅愈近 樓價跌幅愈大

為檢視凶宅對樓價的影響,我們採用房產經濟中的標準做法,並就單位按時變動特性(time-varying units characteristics)、單位固定效應(unit-fixed effect)和年月固定效應(year-month fixed effects)對價格進行計算。

研究結果發現,房屋單位變成凶宅後,價格下跌19%;受影響同一樓層的單位價格下跌8.9%;受影響樓層上下一至三層的單位價格下跌8.3%;受影響樓層上下四至六層的單位價格下跌7.5%;受影響的同座大廈單位價格下跌6.2%;與凶宅鄰座的單位價格下跌3.3%;受影響屋苑的單位價格下跌1.3%。

可見「凶宅」單位造成的漣漪效應,的確相當廣泛。

謀殺事件對單位價格的負面影響最大,如屋內曾發生謀殺案件,該單位價格下跌34.5%。謀殺事件對鄰近單位價格的負面影響亦為最大,受影響樓層的單位價格下跌19.2%,受影響的同座單位價格下跌10.2%,而受影響屋苑的單位價格則下跌4.7%。

凶宅標籤效應 價格回升緩慢

「凶宅」單位的價格下跌,同一樓層、受影響單位上下多層單位,以至同座物業單位的價格下跌後,甚麼時間之後可以回升?相信是大家都很想知道的問題。

據我們的研究結果顯示,受影響單位、樓層或同座價格下跌並非短暫現象。即使過了三年,價格仍不見回升。換言之,凶宅的價格在一段長時間之後並無復甦回升的迹象,在有關研究的16年樣本期內,凶宅價格並未回升。與凶宅同一層的單位,其價格雖告有所回升,但回升速度十分緩慢。隨着時間過去,受影響的同座單位和屋苑,單位的價值可能還會進一步下降,欲升乏力。

這研究結果與世界其他地方有何關聯?根據澳洲、英國和美國的101份報章的報道,這些地方的凶宅跌價25%。《紐約時報》的一篇文章同樣提到,與凶宅有關的標籤效應,可導致單位價格下降25%。可以看到,對於「凶宅」,全球多個地方都展現出負面價格溢出的效應。

總的來說,「凶宅」對於價格的影響,我們從經驗上不容易信服地得出一個因鄰家房屋的負面因素衝擊而引起物業價格連鎖下跌的結論、同時又完全把當地經濟因素排除出外,是兩者共同起作用的影響。

謀殺影響最大 買家理性選擇

不過,我們的研究卻克服了這項困難。可以說,我們研究的第一個貢獻,是我們利用香港物業市場屋苑獨特的制度設置和環境,辨識出「凶宅」的價格負面溢出效應——「凶宅」對附近房屋價格的奇怪連鎖反應。即凶宅價格平均下降19%,同一樓層的物業單位價格下跌9%,同座的單位跌幅為6%,而同屋苑的物業單位價格則下跌1%。

不過,卻對附近其他屋苑的物業單位價格沒有影響。至於受連鎖影響最強烈的,是發生「謀殺」的凶宅,且其物業價格復甦回升的速度也最慢。

我們研究的另一項重要貢獻是觀察,即使沒有出售的凶宅也存在溢出效應,我們將「需求衝擊」(買方卻步)和供應衝擊(業主放售的價格壓力)這兩個通道分離,發現需求衝擊是潛在買方對物業質量的預感下降所引起,這項因素可以解釋價格溢出的大部分成因。然而無論如何,買家在購買物業時,避免購入「凶宅」,無疑是一個理性的選擇。

香港物業市場的交投活躍,而凶宅單位的成交量也相對大,構成凶宅價格效應的有效研究樣本。(資料圖片)

撰文 : Utpal Bhattacharya 科大商學院財務學系教授

欄名 : 國是港事

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