出任擔保人的考量

置業家居 2020/07/25

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按揭申請人的收入不足以通過壓力測試時,銀行的標準做法,是要求增加擔保人。一般來說,銀行會要求按揭擔保人是借款人的直系親屬。在擔保人的角度考慮,可能有種種原因難以拒絕幫忙的要求。但為親人的按揭作擔保,其實會影響到自己未來的置業計劃,在同意出任擔保人之前,宜仔細考慮。

影響未來置業計劃

為親人的按揭作擔保,一般不會因此多付一分一毫,因為正常借款人也不會要求沒有業權的親人幫忙供樓。但銀行要求按揭加擔保,擔保人確實會因此多了一筆潛在的債務——一旦借款人違約斷供,銀行便會向擔保人追收欠債。擔保人的身份,也會紀錄在信貸資料庫中,如果他日擔保人入市買樓,他自己申請按揭時,會有兩個後果:

1.按揭成數會比標準減一成;

2.壓力測試要求收緊至「樓按供款不逾月入4成、加息3厘下供款不逾月入5成」——而且是新居樓按及原有擔保物業樓按一併計算。

兩個後果都會令有樓按擔保人身份的人士在自行置業時,可借取的樓按金額大減。

一般的處理方法有兩個:1.互相擔保,此為紓緩方案。例如A置業時,找了B作擔保;B自己買樓申請按揭時,便找A為自己的樓按作擔保。此操作可在計算壓測時,增加「收入」的金額,但由於壓測標準仍是較正常為緊,加上按揭成數仍然要減一成,對提高借款額的作用未必太大。

轉按移除擔保身份

根本的解決方案是移除擔保人,過去一般會以轉按方式處理。例如A過去需要B作按揭擔保,及後收入增加,轉按時便可以不需擔保人。但要留意,A是否可以轉按,涉及眾多因素,包括樓價、A的收入等。其次,由於近年新批按揭利率上升,業主轉按,新按的利率可能較舊按為高。如果B需要自行置業,A卻因為按息增加而不願轉按,雙方便真是「講錢失感情」了。

另一個移除擔保人的方法,是直接向貸款銀行要求,一般情況下,如果借款人的供款及信貸紀錄良好、收入足以在壓測要求下應付未償還按揭餘額的供款,原有銀行都有機會同意移除擔保人。在擔保人角度而言,較理想的情況,是先了解借款人的財務情況,再判斷自己的擔保責任會維持多少年,詳細了解相關責任及代價,才好承諾出任擔保人。

dick.ip@panasian.biz

為親人的按揭作擔保,會影響自己的置業計劃,宜仔細考慮。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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