如何控制高成數按揭風險

置業家居 2020/08/22

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近一年新批按揭合約的平均按揭成數持續上升,由去年中的約47%,增至今年中的58%,反映多數借款人的按揭成數上升。對借款人來說,究竟按揭成數增加,是否代表承受的風險也增加?他們又應該如何控制借貸風險?

放寬按保 平均按揭成數上升

今年新批按揭合約的平均按揭成數上升,一般估計與去年當局放寬按揭保險有關。之前只有$600萬以下物業可申請8至9成的按揭保險,而在放寬之後,適用範圍擴大至$1,000萬以下物業。措施推出,樓價介乎$600萬至$1,000萬的物業成交量上升。甚至有評論指,在社會運動、新冠肺炎影響下,樓價維持平穩,部分原因也是放寬按保的刺激作用。

有指整體上按揭成數上升,反映借款人的風險增加,因為物業在樓價下跌時,更易、更快成為負資產。但筆者並不同意有關觀點,真正反映風險的,是借貸的總額(而非按揭成數)是否借款人可以負擔。一個人如果可負擔$600萬的樓按,無論此$600萬是6成按揭,抑或9成按揭,對借款人的財政影響並沒有太大差別。

經濟不景 預留緩衝勿借盡

值得商榷的是,去年放寬按保的適用範圍時,一併放寬了按揭壓力測試的要求:只要支付較高的按揭保費,便可以免壓測,而供款不逾月入一半,便可滿足放款要求。此舉會令同等收入的申請人,獲取較高的貸款額,每月供款上限會由有壓測時的略高於月入4成,增至月入一半。在經濟不景,借款人收入可能下跌的環境下,措施等於移去借款人的財務緩衝,情況並不理想。

由於政治、經濟前景仍不明朗,對有意以高成數按揭入市的用家來說,除非有合理理由相信自己的收入將長期維持穩定;否則,建議他們即使合資格以免壓測的方式獲批按揭,亦宜採取較保守的態度,將每月按揭還款控制在較低(例如是月入4成)的水平,為自己預留一定的緩衝空間。

經濟前景不明朗,有意以高成數按揭入市的用家,宜採取較保守的態度,將每月按揭還款控制在較低的水平,為自己預留一定的緩衝空間。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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