放寬工商舖按揭後之可借成數

置業家居 2020/08/29

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金管局日前公布放寬非住宅物業按揭成數由4成上調至5成,提高了非住宅物業可造按揭成數1成。新冠肺炎疫情直接影響及削弱經濟活動,對工商舖市道打擊明顯大於住宅市場,成交量明顯下跌;限聚令、禁堂食等措施尤其對餐飲及零售業造成衝擊,舖市前景尤為嚴峻,故此政府希望及時放寬非住宅物業按揭成數。放寬前自2013年2月第六輪樓按措施起,工商舖按揭成數僅達4成。根據中原按揭客戶個案,今年工商舖按揭申請的平均按揭成數僅為28%,與住宅客戶平均按揭成數逾50%有明顯差距,原因是工商舖可造按揭成數較低。

減低估價不足影響

疫情下市場存在甚多不確定性,今年銀行在貸款業務方面取態保守,由於經濟前景、疲弱市道直接影響工商舖表現,銀行對於工商舖按揭取態亦變得審慎保守。事實上,工商舖承接力轉弱、減價個案增加情況下,成交量及價格均出現跌幅,當中尤以舖位價格下滑顯著。在這形勢下,銀行估價趨向保守,形成最近工商舖估價不足情況增加,由於按揭成數根據成交價及估價之較低者計算,若估價不足將影響實質可造按揭成數。例如最近有買家擬購入一個減價舖位,業主原開價$3,000萬,後減價至$2,500萬成交,買家找銀行估價後,發現估價僅$2,000萬,估價不足達20%。在放寬按揭前,上述個案之可造按揭額僅$800萬,估價不足令按揭成數由40%降至32%,不過,若然在放寬按揭後入市,上述個案之可造按揭額可提高至$1,000萬,等同按揭成數上調至40%。放寬工商舖按揭成數除了有助降低入市門檻、首期外,或許亦有助減低最近估價不足之影響。筆者亦提醒用家,若出現估價不足,可多找其他銀行估價作比價,因銀行之間估值未必相同,有時候會出現頗大差幅。

新放寬措施降低工商舖入市門檻,市場減價貨增多,或吸引買家趁低吸納,為工商舖市道帶來適度支持。然而,工商舖買家或投資者較看重投資價值及回報、經濟前景及市道,各行各業仍受疫情打擊,經濟復甦步伐存變數,新放寬措施未至於可令工商舖市場轉勢。在現行按揭措施下,工商舖按揭成數上調至高達5成,但不少工商舖按揭申請人本身已有按揭在身,新購的工商舖物業便屬於第二套房按揭,按揭成數需降至4成。工商舖買家投資者佔多,故需留意,若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力,而非依據按月入息水平,工商舖之按揭成數亦需降至4成。此外,銀行批出之工商舖按揭年期往往較短,以15至20年為主,有別於住宅樓按年期長達30年。

工商舖按息差幅大 用家宜多比較

工商舖按息過往一向遜於住宅樓按,而由於工商舖物業質素參差,按息往往出現頗大差幅,銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出按揭息率。近年有部分銀行對承造工商舖按揭較為積極,提供之按息較貼近住宅息率。但今年銀行放貸審慎,礙於工商舖受疫情衝擊更大,銀行對工商舖之潛在風險充滿警覺性,部分銀行在審批工商舖按揭方面收緊條件,並將按揭息率調高。目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等,相對住宅按息約1.75厘為高,當中已有個別銀行將工商舖按息由低至2.7厘上調至3厘,亦有由2.65厘上調至3厘至3.5厘。近月拆息跌勢下,有部分銀行維持向工商舖按揭申請人提供H按,按息因而較低,例如優質寫字樓之按息可低至約2厘水平。現時銀行之間提供之工商舖按息差幅甚大,用家可多留意比較。

新冠肺炎疫情直接影響及削弱經濟活動,對工商舖市道打擊明顯大於住宅市場,成交量明顯下跌。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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