車位按揭成數知多少

置業家居 2020/09/12

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近月車位交投回升,根據中原研究部統計,今年6至8月份二手車位登記量均多於450宗,多於年內其他月份平均273宗。市場上不少人鍾愛購買車位,雖然車位價格經過早年飛快升幅後已經放緩,但車位的一般入場門檻始終低於買樓,而購買車位支付非住宅印花稅,低於非首置住宅印花稅(稅率為成交價15%),例如一個不足$200萬之車位只需繳付1.5%印花稅。而且,車位無需裝修,不用煩卻保養折舊問題,基本上一成交便可起租,轉售彈性亦較大,不受限於額外印花稅,所以車位在某程度上屬於易入門、回報快、彈性大的投資產品。

放寬非住宅按揭成數 買車位受惠

車位的尺寸雖然相差不大,但不同地區位置的車位價格卻相差甚大,可介乎少於$100萬至逾$600萬不等。今年首8個月二手登記車位平均價格約$149萬,而一手車位價格平均為$265萬,影響車位價格較大取決因素是供求比例、屋苑交通配套、車主多寡及附近車位供應等。

以投資車位來說,租金回報是很重要的考慮因素,但車位價格於早兩三年已顯著上升,不少車位的租金追不及價格升幅,導致租金回報率下跌,部分車位的租金回報率更跌至2%甚至以下水平。但若多花時間尋寶,例如在新界或九龍區會發現一些細價但高回報的車位,例如九龍一個屋苑車位價格只需$90萬,但因車位需求較大,租金可達$3,000,租金回報率達4%;新界一個屋苑車位只需$70萬,但租金可達$2,400,租金回報可達4.1%。

政府於8月份公布放寬非住宅按揭成數上限,相信主要是減輕疫情下對工商舖市場的衝擊,但由於非住宅類別包括車位,故此車位亦因此受惠,車位按揭成數由高達4成上調至5成,首期由6成降至5成,而按揭年期維持長達15年。

投資車位買家需要注意一點,若然已持有按揭物業在身,若再購買車位申請按揭上會,車位便已屬於第二套房按揭,在現行措施下,該車位的按揭成數需降低一成,即按揭成數降回至高達4成,上會首期將會明顯增加。而車位按揭在審批方面,借款人的供款佔入息比率及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同,但留意,若果借款人本身已有按揭,例如自置物業仍有按揭在身,礙於車位已屬二套房按揭,入息要求便需提高,每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%,並需通過按息加3厘之壓力測試,壓力測試下之供款佔入息比率由60%調低至50%,車位買家如需上會,入市前宜先計算首期負擔及供款能力。

車位按揭息率較遜於住宅,現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘,今年銀行對於貸款業務較為審慎,銀行之間批出之車位按揭息率差幅較大,當中視乎貸款金額,例如百多萬元之車位按揭額僅達數十萬元,尤其不足$50萬貸款額之車位按息相對較遜。

車位物業連契承按 優惠與住宅看齊

其實,車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善,買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款,銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款;換句話說,連同自用物業的車位按揭成數可高達6成,若成交價不超於$1,000萬,更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭,按息享有拆息按揭低息水平,現時約為1.75%,按揭年期更長達30年。

獨立車位的按揭成數仍低於住宅,按揭息率亦較高,買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位,若物業估值之水位足夠,加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格,而無需承造車位按揭。樓價於10年間升幅逾倍,以一個10年前以$600萬購入之單位為例,目前樓價升值至$1,300萬,加按後最高按揭額高達$650萬,減去按揭餘額$260萬後,尚有足夠水位可套現資金達$390萬購買車位;此做法亦無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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