低息持續可買樓? 關鍵還看失業率

評.析.天下版 2020/09/18

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美國聯儲局維持息率不變,並暗示未來3年都不會加息。長期低息環境,疊加環球資金繼續流入本港,許多評論都指對樓市有支持作用。在低息環境下,是否應置業上車?專家學者都提醒大家,低息非入市考量,首要看就業保障、工作是否穩健,樓市短期走勢都會與經濟及失業率掛鈎。

保就業起緩衝 失業率料惡化

一如外界預期,儲局議息後維持近乎零息水平,點陣圖顯示零息將維持到2023年。這意味本港未來幾年都沒加息壓力,對樓市是好消息。儲局為救經濟,在3月時大幅減息,並在短短3個月內放水近3萬億美元,令部分資金流入本港。

金管局指,自4月以來有1,300億元流入香港,令銀行體系結餘今日增至2,109億元。銀行水浸,在承造按揭時可能變得更積極,令按息或有下調空間,這對樓市都有一定支持作用,但未必會重演2008年量寬下資產價格急升局面,因疫情持續或令失業率急升。

本港去年經歷中美貿易戰、反修例風暴,再加上疫情夾擊,但樓價在過去一年僅跌3%。若只計及疫情影響,自疫情今年1月爆發以來,樓價累升逾1.4%,皆因港人對住房剛需仍大,逆周期措施到位,過度借貸的人不多,加上環球央行在疫下狂放水,令不少港人汲取上次量寬經驗,與其呆看銀行存款貶值,倒不如拿來買磚頭保值及博升值,令樓價在疫下不跌反升。

惟長期低息環境並不代表樓價必升,因今次多了疫情這個變數,而未來最大挑戰是失業率有突然爆升風險。盡管昨天公布的6至8月份失業率維持6.1%,但就業不足率卻上升0.3個百分點至3.8%,相信是政府保就業計劃起了緩衝作用。

可是,疫情仍未斷尾,秋冬季又極可能再爆疫,不少疫下受重創的行業,估算疫情短期難受控,為了保持營運靈活性,選擇放棄再接受保就業。盛傳國泰航空 (00293) 下月會精簡人手,之後可能有7,200個僱主跟隨,恐令失業率短期或急升。當保就業計劃在11月結束後,之前被遏抑的失業率相信會如實反映出來。有人力顧問指,年底前失業率「上到7%是不能避免」。

疫下經濟衰退,打工仔一旦失業,短期未必可迅速再找到工作,若財力不足,最終或出現斷供問題。不過,樓市未必會像97年金融風暴般出現爆煲情況,因現時買家向銀行申請按揭前須做壓力測試,加上當前低息環境,對樓市起一定緩衝作用,令樓市面對緩慢調整期。萊坊早前便預期樓價今年會下調5%。

入市量力而為 房子只住不炒

有需要當然要買樓,但若財力不足,此時入市更須審慎和量力而為,務必要先自我評估負擔能力、工作是否穩健,以及有足夠財力守一段時間,更不要奢望樓價大升,始終房子是住不是炒!

責任編輯:陳楚源

欄名 : 社評

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