無鎖息H按的利與弊

置業家居 2020/09/26

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有銀行推出不設鎖息上限的H按產品,賣點是比市場一般H按息率略低,風險是一旦拆息波動時,供款可能突然急升,借款人考慮是否採用類似產品時,應該有何取捨?

現時一般銀行的新批H按條件,是H+1.4厘,再根據最優惠利率設有鎖息上限,一般鎖息位為2.5厘;而上述銀行推出的無鎖息H按,利率是H+1.2厘,不再設鎖息。

拆息倘急升 供款可大增

所謂太陽底下無新事,無鎖息H按不是新發明。事實上,香港十多年前引入拆息按揭,開始之時就是沒有與最優惠利率連結的鎖息機制。後來有貸款機構因應借款人憂慮拆息較為波動,引入鎖息機制,加上H按利率較P按低,H按才成為主流。

說回文首提及的不設鎖息的H按產品,優點很明顯,就是比其他H按利率低0.2厘。風險亦很明顯,就是萬一拆息上升時,供款利率完全隨拆息波動,不設上限。考慮到聯儲局表明,未來幾年都不會加息,預期本地拆息在未來一段日子都會在低位徘徊,拆息上升令供款大增的機會不大。但必須強調,一旦黑天鵝出現,當拆息急升時,借款人當月的供款便會大幅增加。有可能出現一個月多付的供款完全抵銷之前多月減少還款的差額。至於如何判斷未來數年拆息是否有急升,便要視乎大家對聯儲局有多大信心了。

不設現金回贈 壓測睇齊其他銀行

另外,在息口之外,按揭申請人也要留意,相關計劃不設現金回贈,一定程度上抵銷了產品低息的吸引力。

最後,以上產品不設鎖息,部分進取型的買家可能會以為,壓測便會以H+1.2厘再加3厘計算,平白比市場上其他H按以鎖息(2.5厘)再加3厘低,可以變相加大借款額。但據了解有關銀行在進行壓力測試時,卻不是以現行按息(H+1.2厘)+3厘作為標準,而是以5.5厘為準,換言之,雖然產品的「現行按息」較低,但壓測標準其實與其他銀行一樣,同等收入的按揭申請人可取得的借款額不會較其他銀行的H按為高。

最近有銀行推出不設鎖息上限的H按產品,賣點是比市場一般H按息率略低,惟一旦拆息波動時,供款可能突然急升。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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