供地減動工慢 樓市供求仍緊張

置業家居 2020/10/03

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每年土地供應、房屋供應向來都是市場的焦點所在,新近發展局局長亦公布第四季(即10至12月)的賣地計劃,連同預計會於季內完成的補地價項目,本季土地供應約提供2,780伙私樓住宅,最令人擔心是累計今財政年度首三季(即4至12月),累計土地供應亦只有7,400伙,只達至政府全年目標的57%而已,換言之或許今財政年度的土地供應亦難以達標。

疫情影響賣樓 發展商買地審慎

相信大家亦會理解到,受新冠肺炎的疫情影響下,整體經濟顯著受壓,發展商亦難免會調整發展策略,因應今年新盤銷售顯著減少,發展商亦或許會因應自家情況減慢建屋進度,與此同時,發展商在補充土地儲備的考量上,亦或許會較以往審慎。

事實上,從屋宇署資料月報最新公布數字,今年私樓動工量確實不多,截至今年7月正式展開動力的新盤只有5,721伙,雖然較去年同期有所增加,但如果按進度推算,相信今年全年的私樓動工量,或許只會維持於去年約1萬伙的水平,假若連續兩年的新樓動工量只維持於1萬伙水平,換言之預計在3至4年後整體新樓落成量亦將大幅減少。

低息帶動剛需 交投仍暢旺

近年新樓動工量持續下跌,主要是受土地供應達至「樽頸」,令近年政府推出拍賣土地減少,不過最主要仍然是新冠肺炎肆虐,上半年新樓銷售大幅減少,發展商心態轉趨審慎,新樓動工步伐明顯有所放緩,從屋宇署提供的資料來看,更有個別發展商在取得上蓋建築工程施工同意書(Consent to commence general building and superstructure works)後,仍然遲遲未正式展開動工工程,令近月動工量顯著減少。

再者從數字上作補充,今年首7個月累計已取得上蓋建築工程施工同意書(批出動工),合共涉及多達11,982伙,而同期落實展開動工,向屋宇署回覆正式動工通知(Notification of Commencement of general building and superstructure works)卻只有5,721伙,換言之不少新盤發展項目,在批出動工後均沒有即時展開上蓋建築工程。

無可否認,無論是土地供應(即每年批出土地)、以至新樓供應(即每年新樓動工數字)的變化始終是樓價升跌的關鍵因素之一,綜合而言,受疫情影響,今年土地供應以至私樓供應均或許會有所減少,亦意味着未來新樓落成量亦會有所回落,而現時樓市需求仍然強勁。

因應按揭利率回落亦帶動樓市剛性需求持續,從土地註冊處的數字來看,今年首三季整體住宅成交量亦達4.5萬宗,比對於去年同期只是輕微減少約8%,反映即使在疫情下,整體樓市交投亦尚算暢旺,樓市需求持續,而今年土地供應以至新盤供應減少,樓市整體供求關係仍然緊張。

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筆者指出,今年首7個月已取得上蓋建築工程施工同意書合共涉及11,982伙,而同期落實展開動工的只有5,721伙,不少新盤發展項目在批出動工後沒有即時展開上蓋建築工程。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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