低息持續 壓力測試應否放寬?

置業家居 2020/10/10

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按揭壓力測試已推行了10年,測試方式是以當前按息假設上升3厘後,評估按揭申請人的每月供款佔入息比率是否合格,上車人士或首套房按揭以不超過60%為上限。壓力測試推出之原因是要為按揭借款人增加應對加息的防守力,因為一旦加息,供款金額便會上升,壓力測試的作用是要按揭借款人預先準備加息後仍可持續供款的能力,因此亦有助銀行降低信貸風險。

近10年P之波幅僅0.125厘

近10年低息環境出現前,香港的加息及減息周期的息率調整幅度均約為3厘,壓力測試的設計以當前息率假設上升3厘計算,相信亦是以過去港息平均調整幅度為考慮因素。然而,2008年金融海嘯後,低息延續逾10年,市場時有聲音提出假定息率上升3厘之壓力測試是否完全符合實際需要,而還是增加了上車困難度?中原按揭自2017年底至2019年底曾委託機構分別進行了4次關於壓力測試的民意調查,結果均顯示佔大比數受訪市民認為壓力測試假定升幅應下調。

事實上,壓力測試在2010年出台,美息延至2015年底才啟動上升周期,而基於美息在金融海嘯期間減息幅度明顯多於港息,本地銀行最優惠利率(P)在過去10年只曾輕微上調0.125厘,並於美國再次於去年啟動減息後,港銀再次將P減回0.125厘至現有低水平。換句話說,過去10年港P只曾上落調整0.125厘。不過,由於過去10年市場上之主流按揭計劃已不再是P按,而是H按,故此我們亦得看看H按息率的調整幅度,基於拆息波動性較大,上落波幅確實是大於最優惠利率(P),但H按普遍設有封頂息率,過去10年實際H按息曾低至約0.8厘,亦曾升至今年初約2.5厘之封頂息率水平。主流H按的調整幅度看似較大,推行壓力測試似乎亦理所當然,但留意,銀行實際上並非以實際H按息計算按揭借款人的供款佔入息比率及壓力測試,而是以P按為基準之封頂息率計算;故此,即使拆息波動性大,借款人供樓的實際按息根本不會高於封頂息率。

既然銀行是根據息率較高之封頂息率計算供款佔入息比率,若借款人的入息水平符合要求,原則上等同其還款能力足以應對拆息的波動性。而由於壓力測試亦是以P按之封頂息率再加3厘計算,那麼壓力測試便是應對P之波動性,但正如上述,近10年P之波動性僅0.125厘,那麼,壓力測試在這10年間的實際需要性或許不。

放鬆按保及壓測 增上車用家彈性

當然,供樓年期可長達20至30年,在低息周期及早準備未來加息對供款負擔之影響,是可以理解。然而,在現時環球經濟環境下,低息政策很大機會仍會長期持續,美國聯儲局在剛過去議息會議公布維持現有息率不變,市場已預測直至2023年美息仍會維持在現時接近零水平;由於本港息率大致跟隨美息走勢,意味本港息率有機會在數年內仍會維持現時低息水平。即使未來進入加息周期,觀乎美國甚高的債務水平,息率急步上升的機會不大,港P何時升幅達3厘似乎仍未可期,在長期低息環境下,壓力測試是否需要長期維持3厘之假定加幅,確實值得商榷。

根據最近拆息水平,現時H按息約1.9厘,以$450萬按揭額、25年還款期為例,每月供款約$18,855,以供款佔入息比率不多於50%計,每月入息最低要求是$37,710;但這個入息水平卻不會獲銀行批出按揭,因為借款人需要通過壓力測試。壓力測試以P按之封頂息率現為2.5厘再加3厘即5.5厘計算,以壓力測試下之供款佔入息比率不多於60%計,基本入息最低要求升至$46,057,上會難度明顯增加。

去年按保計劃連帶壓力測試得以放寬,申請按保之上車人士如未能符合壓力測試,但每月供款佔入息比率不超於50%,仍可申請高達8成或9成按揭,當中按揭保費需按風險評估而調高。就上述,雖然銀行的審批准則有所不同,但對於上車用家已提供了一定程度之彈性,既然政府已踏出此步對按保用家放寬壓測,亦可考慮針對首套房上車或自用物業之換樓用家放寬壓力測試,而非只限於按保申請人。

ivywong@centamail.com

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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