3件大事 料重大衝擊內房市場

評論版 2020/10/13

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中國房地產市場已經走了近20年,房地產市場火熱一直在持續,房價一直在上漲,而房地產調控政策也一直在出台,甚至這幾年,每年各城市出台的房地產調控政策都有幾百次,而且還都說是史上最嚴厲的。當出台房地產調控政策時,總是有人抱着幻想,隨着政策出台,房地產市場出現重大轉折及全面調整。

比如,2010年我曾給政府部門寫過幾個關於房地產政策的報告,當年國務院出台的「國十條」,也基本上採納了我不少建議。當時我欣喜若狂,以為中國房地產市場會走上調整之路,讓房地產市場健康發展,但是這些房地產調控政策最後沒有具體落實,而是走上行政性調控(即限購限貸等)為主導之路,中國房地產市場並沒有出現重大的調整。

2016年,中央定位房地產市場為「房住不炒」,住房是消費品,而不是投資炒作商品。這個定位當然是很好,也是房地產市場能夠走上健康發展的正確之路。但是中國房地產市場並沒有因為「房住不炒」的市場定位而出現重大轉折;反之,各城市是出台了許許多多的調控政策,但房地產市場則是愈是調控,愈是歡樂,住房的銷售與價格更是比翼齊飛。這幾年不僅各個城市的住房銷售一直創歷史紀錄,而且房價更是上漲到歷史前所未有水平,甚至於經濟發展比較差的許多四綫小縣城,房價出現翻番上漲。

為何會如此?一是盡管有了正確的房地產定位「房住不炒」,但具體落實這個市場定位上,不是採取經濟槓桿,而是把行政性的調控政策推到極致,住房投資者當然知道政府其中的奧妙,希望托住房價。即使有些許經濟槓桿在起作用,也僅是事前限制,根本上就沒有事中及事後的限制,炒作住房同樣是有利可圖,只不過炒作成本上升而已。

房住不炒定位 與「三穩」相悖

二是中央政府在給房地產市場「房住不炒」的市場定位同時,還把房地產市場的短期調控目標定位「三穩」(穩房價、穩地價、穩預期)。「房住不炒」與「三穩」兩者,基本內容實質上是完全相悖的。前者是要房地產市場回歸到消費為主導的市場,拒絕房地產的投機炒作,要去除房地產炒作的賺錢功能;後者則建立在「以房地產投機炒作為前提」的假定上。

在以消費為主導的房地產市場,價格根本就不用政府巨集觀調控政策來穩定,而是市場供求關係來調節,否則房地產市場價格機制將會失靈。

還有「預期」是投資市場一個重要術語,它是影響投資品體系最為重要的因素之一。所以,無論是穩定價格,還是穩定預期,都是把中國房地產市場看作是投機炒作為主導的市場,希望通過政府的調控政策來穩定。在這種情況下,「房住不炒」的市場定位根本就無法用具體政策來落實,讓房地產市場回歸到消費為主導。

疫情爆發 房價下跌成趨勢

反之,到2020年8月份,中國70個大中城市新建商品住宅價格則連升59個月了,即使今年新冠病毒疫情爆發,國內各城市的房價還在上漲。

不過,今年發生的幾件大事,可能對中國的房地產市場造成巨大衝擊,中國房價不跌的神話有可能破滅。一是今年新冠病毒疫情爆發,讓十分脆弱的中國房地產市場風險正在暴露出來。由於近幾年房地產市場銷售一直在創歷史紀錄,住房過剩已經成為普遍現象,特別是三四綫城市。受新冠病毒疫情爆發衝擊,不少城市的房價開始全面鬆動,房價下跌已經成了國內不少城市的基本趨勢。

據報道,天津的武清、西青、河東、東麗等熱點城區,房地產市場價格出現不同程度的跌幅。武清城區聚集着萬科、恒大、碧桂園、保利等大型房地產企業的新盤,然而這些房地產項目的價格都難以突破每平方米1.3萬元,維持在每平方米1.1萬元才有市場。根據現有的信息,天津郊區都出現房價大幅下跌,跌幅比2018年高位最多跌30%。天津、成都、武漢是這樣,中國那些三四綫城市可能面臨房價下跌的風險會更高。

劃3條紅綫 收緊房產業融資

二是最近金融監管部門有意收緊對房地產業的融資,比如要求剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍的房地產企業,不得融資,給中國的房地產企業融資劃定了三條底綫。有市場機構對50家銷售額較高的房企財務數據進行了梳理,只有12家房企符合三條標準要求。

踩綫一條的房企有14家,同時越過兩條紅綫的房企有10家,同時踩到三條紅綫的房企有14家。可以看到,中國最好的房地產企業踩綫比例都在75%以上,那麼,全國剩下的幾萬家中小房地產企業所面臨的債務風險可能會更高。

可以說,這三條紅綫劃定,房地產企業的過度槓桿會有所收斂,甚至那些過度負債的房地產企業不得不讓手中的住宅降價促銷,否則將面臨觸及房地產企業融資三條底綫的巨大風險。這也是一直房價堅挺的北京,最近也開始出現房價下跌的重要原因。十一期間,北京在建的新樓盤,高達半數以上項目都在打折銷售,折扣普遍為八五折,最低可到七八折。而恒大等大型房地產開發商,已經要求各地項目下半年的住房降價銷售為主導,以價取量。面對三條紅綫約束,房地產企業只能以價取量,否則面臨生死存亡之危險。北京的房價都要下跌,其他城市要托住房價估計並非易事,而房價的下跌,則是影響房地產市場出現重大調整最關鍵的因素之一。

銀保監 全面收緊按揭貸款

三是有報道指出,國內銀行對居民的按揭貸款開始全面收緊。對於今年個人住房按揭快速增長,國內銀保監會已經持續開展30多個重點城市房地產貸款專項整治,加大對首付貸、消費貸資金流入房市的查處力度,並對商業銀行的住房按揭貸款開始全面收緊。

房地產住房按揭貸款是房地產市場的命根,如果該貸款全面收緊(比如貸款額度減少,貸款審核程式從嚴、貸款利率上升、首付比例提高),不僅會讓投機炒作者不容易增加槓桿,反之會增加投機炒作成本,也可能讓住房消費者更無支付力進入市場。在這種情況下,住房需要將全面迅速下跌,並引發房價下跌。一旦房價出現普遍下跌,將可能出現惡性循環。房地產市場大調整可能隨之而起。

所以,就目前中國房地產市場的形勢來看,盡管國家統計局的數據顯示,70個大中城市的房價還在上漲,但房地產企業新建住房項目主動降價促銷、全國住房普遍過剩引發房價陰跌、按揭貸款收緊引發住房需求減少等,都可能成為這次中國房地產市場出現調整的重大誘因,不過結果如何,還得繼續觀察。

受新冠病毒疫情爆發衝擊,不少城市的房價開始全面鬆動,房價下跌已經成了國內不少城市的基本趨勢。(中新社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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