明日大嶼要起動 激發增推土地勢頭

評.析.天下版 2020/10/20

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港府本周五再次力爭立法會批出撥款,開展明日大嶼的前期研究,牽一髮可動全身。若此大型填海項目能夠上馬,不僅可確保長遠土地供應和發展規劃,亦能增加官方跟發展商丶擁有土地等機構的洽談籌碼,甚至有可能倒逼對方加快釋出部分閒置土地,有利中短期樓宇供應,回應市民置業需求。

多個新市鎮靠填海 規劃得宜環境佳

據土地供應專責小組報告估算,本港2026年的房屋供應缺口將達至少108公頃,2046年更會倍增至230公頃。明日大嶼規模達1,000公頃,若能按原初進度2025年開始填海,最多可建26萬個住宅單位的交椅洲首期,2032年便可開始入伙。

前房協主席鄔滿海早前指出,港府難以控制私人發展商的營商或推地策略,故此更應該靠填海,又或土地改劃,自主增加供應。

特首林鄭月娥急於周五再送明日大嶼到立法會闖關,爭取5.5億元研究撥款,因為它最多可供應40萬個住宅單位,可一次過提供等同約9年的供應,解決長遠住屋需要,且增加規劃彈性。

放眼全港,荃灣、沙田、屯門等新市鎮主要皆靠填海所得,像早年填來的白石角,至今仍撑起了大埔的新盤供應。土地資源珍貴,填海規劃一定要力求得宜,容納到大批居民外,生活環境更要大有改善。

再者,當官方有更多潛在土儲供應,推行土地共享先導計劃一類官商合作,又或跟商企洽談補地價時,勢必更有牙力討價還價。事實上,明日大嶼最初馬失前蹄時,分析普遍認為擁有約1,000公頃新界農地的幾家龍頭地產商特別受惠。

各大地產商歷年來以低成本收購農地,無疑沒有即時脫手地皮的壓力,但一旦政府有條件增加明日大嶼的私樓比率,發展商為免長遠賺少了,始終有機會加快研究改劃閒置農地。而且,要參與這規模龐大的填海發展項目,商家不想增加負債率,亦可能要釋放一些土儲,騰出資金。

棕地舊樓應急 農地改劃要誘因

誠然,港府要短時間提升住宅供應,最直接快捷還是向棕地、祖堂地、市區舊樓着手,也要簡化土地改劃的一些冗長官僚手續。但只有明日大嶼才是舉足輕重的發展大藍圖,全面左右官商民的長遠部署,令普羅大眾毋須再面對滿18歲即急急排隊申請公屋、博彩數去抽居屋的怪現象。

不少環保組織都極力反對填海造地,社會大眾也十分支持保護環境,但大家也更要考慮市民真正急切需要,劏房戶、無家者有時居住環境甚至不如野生動物,教人於心何忍?所以真正的問題,是要做好發展與保育的平衡。政府推行為時3年的前期研究,正可嘗試剖析填海時怎能採取更好的規劃和要求,減少破壞環境,甚或改善原本生態。這方面相信世界上其他地方,定有好例子可借鑑,香港更要決心在這嚴重關節眼上,竭力找出創新發展方式。

責任編輯:黃鑠安

欄名 : 社評

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