重推租置計劃 「房屋地獄」逃生門

評論版 2020/10/21

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近日鐵路上蓋新盤開售,超額熱賣的報道佔據各大報章頭條。適逢行政長官林鄭月娥接受報章專訪,對土地房屋問題發表了不少意見。作為長期跟進房屋議題的分析員,筆者對當中一些看法不無疑問。

筆者向來認為本港的土地房屋問題已病入膏肓。香港剛經歷社運衝擊,又遇上新冠疫情,在這樣嚴苛的「壓力測試」下,樓市仍然堅挺,都在力證即使需求受打擊,但始終抵銷不了長期、持續、嚴重的供應短缺「黑洞」。

因此,今天才想辦法提升新增房屋供應的「流量」(flow)是捉錯用神。還有可能成功之法,只能由現存房屋的「存量」(stock)入手。筆者是港大王于漸教授的「粉絲」,支持他的建議重推「租者置其屋」(租置計劃),讓現公屋租戶可以選擇以低廉價格購入其居住的單位,疏導一大部分香港家庭的置業訴求,是本港「房屋地獄」的唯一逃生門。

富戶子女免除名 源頭減公屋需求

然而,特首指,「這樣我又怎對得住15萬公屋輪候冊的市民?變得愈有就愈有、愈無愈無,結果(社會)變得更加兩極化。」她認為「每次賣出一個公屋單位,就將一個本來屬於整個社會的房屋資源,變成只屬於一個人的資產」,有違公平原則。

筆者對此極不贊同。租置計劃可以在不增加供應的情況下紓緩房屋短缺問題,因為隨着住戶由租客變成業主,其行為亦會相應改變。

例如,在富戶政策下,一旦有住戶成員工作收入令其家庭入息超額,該成員便只能「除名」搬出,被迫租住私樓(甚至劏房);而當他/她要成家立室時,有不少還是要輪候公屋。因此,若公屋戶能擁有單位業權:

公屋富戶再不用「分戶」或「除名」,即使子女出身亦不用搬離家中,甚至加入輪候冊,等於從源頭減少公屋需求。

對於年屆退休之齡的公屋戶主而言,若他們的公屋單位能在市場出售,他們更可自由選擇沽出單位(尤其是若該單位位於市區),遷入新界郊區,或回鄉養老,騰空公屋單位。

換言之,出售公屋除了可以控制公屋需求的增長,還可以增加市場上出租或出售單位的供應,幫助紓緩房屋問題。在政策配套上,可以考慮若公屋租戶有家庭成員正輪候公屋,並願意承諾該成員在未來若干年在輪候冊除名,則可有優先資格(或享更大折扣),購買其公屋單位。

再者,租置計劃收益甚豐:例如每戶200萬元,賣出20萬伙,便是共4,000億元款額。以每年5%的回報率計,是每年200億元的經常性收入!這筆錢可以用來加快收地過程、興建公營房屋、甚至其他民生工程。

講到土地供應,報道指特首「更拿起早準備好的一些紙板……聲言要為發展局、運房局平反,強調現屆政府……土地供應工作並非緩慢。她上任前,過去10年新增平整土地只有164公頃,但2017年換屆後,預計10年間將新增482公頃平整土地,升幅近2倍。」說法值得商榷。土地發展可不比焗麵包:今天蛋撻「賣斷市」,明天即管多焗它一千幾百個也不是問題;但今天的售樓處大排長龍,由零開始到覓得新地、建得新屋,動輒也要十年八載!

就算(極端進取地)假設一切的議會審批、收地程序、基建工程全數如期完成,令2017至2026年間平整土地真的可增加2倍,相關土地的前期研究、諮詢、設計等準備工作,有可能是本屆政府才開始的嗎?

特首又說上屆政府「見縫插針」、覓地改劃建屋令社會「打餐死」,倒不如「打餐大」,及早大規模填海等等。不過,若不是上屆政府「翻箱倒櫳」找到200多幅具發展潛力土地進行改劃,林太會有餘裕進行「土地大辯論」,花費18個月醞釀出到今天仍「只聞樓梯響」的「明日大嶼」和「土地共享計劃」嗎?

事實上,最近落成、比較著名的公屋屋邨如火炭駿洋邨(4,800伙)、粉嶺暉明邨(950伙),都是改劃土地用途所得。還有更多特首口中「打餐死」、在地區有所爭議的「蚊型地」改劃完成,房屋項目正在動工,如大埔頌雅路(700伙)、北角渣華道(200伙)等。

特首又力撑「土地共享計劃」,形容政策「百利無一害」,只是如今發展商心理上「不捨得」和政府合作。她指「(發展商)覺得(共享後)只得3成樓面,但其實這3成樓面比發展商在無基建的情況下,仍然起得多,計得掂數。」她舉例,「新界土地缺乏基建,可能只有0.5倍地積比。若放寬到3倍,發展商佔3成,仍能有0.9倍地積比,較原本的0.5倍為高」。

這說法值得仔細推敲。分析林太的舉例:一塊佔地100萬平方呎的農地,若改作住宅發展,因欠缺基建,地積比率只有0.5倍,即可建住宅樓面面積為50萬呎(表中第2欄);若發展商參與「土地共享計劃」,政府提供基建,地積比率大幅提升至3倍,可建樓面達300萬呎,發展商佔其中3成即90萬呎(表中第4欄),當然比當初的50萬呎多。

然而,持有農地的發展商同樣可以在不和政府合作下,自行申請提高發展密度(當然高不了很多),例如把地積比上調至1倍。雖然發展商或要自行承擔基建成本以支持申請,如擴闊道路、興建公共運輸交滙處等,但在此方案下,發展商最終可建樓面面積不但比「共享計劃」還要多,還能100%擁有並主導項目!

土地「共享」 定價利潤必受限

相比之下,土地「共享」後,由於7成地盤都要交予政府,可以想像項目內的設計、開則、坐向、園景等細節,都不得不考慮甚至遷就公營房屋發展的部分。更尤甚者,一個規模本來100萬呎的中密度、全私樓樓盤,變成90萬呎的高密度、公私混合發展。如此一來,項目的配套(例如私家車位數目肯定大減)、定位都截然不同,定價能力及利潤率必定受限。在商言商,發展商為何要參與「共享」?

事實上,近年發展商不斷為手持農地申請補地價,提高發展密度興建住宅。

房屋新政 僅「拆東牆補西牆」

筆者重申,任何增加土地供應的渠道都不可能解決迫在眉睫的房屋問題。過去兩年的樓市走勢證明了筆者去年所指,所謂「房屋新政」的「娥六招」,包括房屋供應公私比例「六四改七三」、調低居屋售價等,只是「拆東牆補西牆」,於事無補。我們已這樣浪費了兩年時間,再沒有絲毫蹉跎歲月的空間。

去年,香港勉強捱過了一次因特首拙劣的政治判斷引發的社會風波,下一次面對因房屋問題引爆的民怨,會否仍這麼好運?

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。文章只代表作者本人立場)

重推「租者置其屋」,疏導一大部分香港家庭的置業訴求,是本港「房屋地獄」的唯一逃生門。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 國是港事

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