好淡因素齊現 入市2大考慮

置業家居 2020/10/24

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本周公布的失業率,已上升至6.4%的16年高位,而且一般估計失業情況在第四季會惡化。但在另一邊廂,新盤銷售卻維持暢旺,甚至有機會揀樓的買家直言感覺有如「中六合彩」。究竟樓市與經濟環境為何有如平行時空?

一般人的經濟直覺,樓市應該大致反映經濟盛衰,即使不完全同步,也不可能長期維持經濟收縮,但樓價上升的情況。而受因新冠肺炎疫情影響,旅遊、零售等行業備受衝擊,消費市場淡靜,是每一個香港人都可親身感受的現實。

熱錢湧港拆息跌 失業率卻新高

但另一方面,在疫情持續、中美政治角力之際,資金卻以前所未有的規模流入香港。近一年港元一直維持強勢,金管局要持續沽出港元,銀行體系結餘由去年底的$540億,上升至本周中的$3,600億水平。資金流入的速度,甚至比2008年金融海嘯後各國啟動量化寬鬆為快(當年費時逾年,銀行體系結餘才升上$3,100億水平)。

熱錢流入在資金市場已有即時反應,與供樓相關的一個月拆息,已由去年底的約2厘,下調至近日的0.3至0.4厘。一般業主的實際供樓利息,也在期內下跌約0.5厘,以拆息按揭供樓的小業主,近半年都受惠於拆息回落。

現時的整體情況是極端利好(資金流入)及極端利淡(失業惡化)的因素同時出現。究竟何者最終發揮較大的影響,有待時間觀察。但要留意幾個因素:

1.如無意外,新冠肺炎疫苗會在明年面世,而此前香港與大陸的人員往來可望有一定程度的恢復。但因部分行業復甦需時,失業率在未來一、兩年,都可能維持較高水平,之前接近全民就業的榮景暫時不會恢復。

2.資金流入的規模似乎會因中資企業集中於香港上市而持續,低息環境會維持一段長時間。

樓價難急升暴跌 衡量自身能力置業

此種大環境下,較可能出現的不是樓價大升或大跌,而是資產轉移。因收入下跌,守不下去的業主要賣樓還債。但部分受惠於資金氾濫的投資者,卻可趁機增大資產規模。

至於一般人最關心的問題:究竟自己應否入市?在此種風高浪急的環境下,最關鍵的其實是:1)是否有信心維持收入;以及2)有足夠的資料說服銀行,你會是有借有還的好客戶。如果以上兩個條件有一個達不到,都不宜在現階段部署入市。

現時樓市好淡因素齊現,準買家入市與否最關鍵還是衡量自身的財務狀況並做好風險管理。(陳永康攝)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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