按保放寬一周年 助上車用家逾倍

置業家居 2020/10/31

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有報告指香港成為全球房價最高城市,首期不足一向是市民入市困難的主因,去年10月中政府公布放寬按揭保險計劃,讓樓價$800萬或以下物業可承造高達9成按揭,而8成按揭之樓價上限亦提高至$1,000萬,用家頓時可透過按保計劃以低首期完成置業大計。根據中原按揭客戶數字,去年第四季申請高成數按揭之客戶佔整體比例曾高達46%,對比第三季29.5%明顯上升,反映放寬按保即時釋放大量用家上車需求。今年截至10月份申請高成數按揭客戶佔整體比例平均達到40%,反映市場上對於高成數按揭配套存在持續性需求。

再看看香港按證保險公司的統計,今年首9個月按保計劃的新批貸款金額較去年同期大幅增加188%,而首9個月新取用之按保貸款宗數及金額亦同樣較去年同期增幅逾倍,可見按保用家數量確實是大幅提升。政府放寬按保後,入市門檻得以降低,讓不少用家因而受惠。

審批時間較長 爭取2個月成交期

按保審批時間很多時較一般長,但今年出現新冠肺炎疫情,銀行多月安排員工實行家居工作,按保申請數量卻較以往放寬前明顯多,故一度形成審批大塞車,例如第三波疫情爆發後按保審批時間長達1個月甚至2個月不等。最近疫情緩和,銀行開始回復正常上班,銀行審批按揭的時間顯著改善,最近部分銀行審批按保時間可短至2至3星期內。若想銀行加快審批進度,其實申請人亦可預先做好一些準備,銀行一般會在收齊按揭所需文件後方會正式審批,準買家可及早準備入息證明文件,以便遞交按揭申請時同步交齊予銀行,有助加快審批。按保用家亦應留意形勢變化,預留充足完成交易期,一般仍建議交易期需達2個月或以上。

去年政府除了提高按保計劃的樓價上限,亦放寬了按保計劃的壓力測試,根據修訂,首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可透過按保申請高達8成或9成按揭,但申請人仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%的基本要求,按揭保費亦需按風險評估而調高。

仍需進行壓測 銀行各有審批準則

按照上述,有意申請按保人士或會誤解為無需進行壓力測試,但事實上,銀行仍然會為按保申請人進行供款壓測,即是以現有按息假設加3厘後,供款佔入息比率不多於60%。若未能符合壓力測試,不要誤以為只要每月供款佔現有入息不多於50%,便一定可獲銀行批出按揭,原因是銀行之間對於未能通過壓測的審批彈性並非一致,例如有些銀行要求即使申請人未能通過原定壓測要求,即壓測下之供款佔入息不多於60%,但仍不可多於65%。

舉例,買家買入一個$850萬的單位,申請8成按保$680萬貸款,以目前按息約1.8厘計,30年還款期,月供約$24,460,若以為只要入息不少於供款一倍即$48,920便可獲批按揭,那可能只是一廂情願想法。銀行同樣需要進行壓力測試,更需留意的是,壓測並非以現時實際息率約1.8厘加3厘計,而是以封頂息率現為2.5厘加3厘即5.5厘計算,上述個案如通過壓測,入息不可少於$64,350,壓測未能通過的話,不少銀行仍要求壓測下之供款佔入息不可多於65%,那麼最低基本入息可降至$59,400;這情況下,按揭保費需調高,幅度約1成。現時亦有些銀行可再放寬壓測下之供款佔入息比率高達70%,如是者基本入息便可再降至$55,157,不過,此類個案很多時需由銀行作個別評估,尤其現時疫情下經濟仍存在不少隱憂,銀行一般會以入息穩定性、行業前景、行業有否受經濟打擊及延續性等因素評估。對於銀行不盡相同的審批準則,按保申請人可先向銀行或按揭轉介公司查詢。

ivywong@centamail.com

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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