按息跌至新低 為何入息要求不變?

置業家居 2020/11/14

分享:

環球寬鬆貨幣政策下,加上本港金融市場活躍,資金持續流入本港尋找投資機會,最近銀行體系結餘已增至逾$4,500億創下歷史新高,較今年首季約$540億水平已達多倍增幅。銀行結餘重返高度充裕水平,銀行同業拆息在季結及新股集資這些短期因素過後,與樓按相關的1個月拆息於11月12日跌至0.12%近10年新低水平,較10月份高達0.46%大幅回落。最近銀行樓按取態漸轉積極,加上銀行開始部署明年按揭目標貸款額,新批按息出現掉頭回落,市場上按息由H+1.5%下調至部分低至H+1.35%,換言之,拆息下跌加上銀行略減按息,令實際按息由9月份高達2%降至現時低至1.47%,創下逾9年新低。

銀行結餘破頂 拆息近10年低位

既然銀行結餘創新高,拆息亦會創新低嗎?港元拆息主要受港元供求及美息走勢所影響,現時港元拆息已貼齊美息水平,拆息可再跌的幅度理應不大;然而,過往有些時候港元拆息更低於美息,這點我們得留意銀行貸存比率。貸存比率愈高,意味銀行可放貸的資金已趨向緊張,相反比率愈低,可放貸的資金尚有甚多,銀行便通常會較積極以低息吸納貸款。2015年第四季銀行結餘增至逾$4,000億水平,1個月拆息徘徊於0.2%至0.24%,當時之港元貸存比率約於78%水平。2009年第四季至2010年首季,1個月拆息曾低至0.05%至0.07%歷史低水平,當時銀行體系結餘約$2,000億至$3,000億,但港元貸存比率跌至介乎69.1%至73%,當時銀行樓按競爭相當激烈,按息徘徊H+0.7%,甚至一度低至H+0.65%,實際按息低至0.72厘。再看看去年銀行開始上調按息及削減按揭優惠,除了因為銀行結餘降至$500多億,港元貸存比率亦連月高達90%水平。港元貸存比率於今年9月底為85.2%,很大機會於10月份有所回落,拆息於短期內及接近年底前較大機會仍處於現時超低水平,持續多久視乎港元供求情況、銀行結餘水平是否可維持以及季節性因素等。

以P按作壓測 按息跌仍難多借

雖然早前銀行樓按取態開始好轉,但拆息現時跌至近10年新低,按揭利息收益轉跌,需留意銀行會否有壓力再度調整按息。2011年銀行出現加息潮,按息競爭白熱化導致按揭利潤過於微薄,銀行曾六度加息以擴闊息差,由低至H+0.7%逐步上調至H+2.3%。去年銀行欲扭轉回贈過高,按揭客戶轉按頻繁局面,大幅削減按揭回贈;今年上半年銀行欲進一步改善按揭利潤,再度上調新批按息,直至下半年樓按取態改善而略減按息。現時失業率升至6.4%之16年新高,勞工市場存在隱憂,加上政府保就業二期計劃亦快將結束,銀行縱使回復較積極取態,但警覺性將會提高,較佳的按揭息率及優惠較傾向提供予工作前景保持穩定、收入穩定及信貸紀錄良好的申請人。

本港低息環境延續,讓供樓業主享有低成本按揭,現時之按息較年初約2.5厘減幅達1厘,利息支出減少達40%,用家應可明顯感到供款負擔得以減輕。既然按息下跌,利息支出大幅減少,用家應可按照現時入息水平借取更高按揭額?事實卻並非如此。以例子說明,買家原本準備購置一個$1,050萬之單位,基於今年按息下跌,他準備買入一個$1,200萬之單位申請5成按揭,貸款額$600萬,按揭年期30年。以銀行現時按息低至約H+1.35%計,月供約$20,620,以按息加3厘即約4.5厘計算壓力測試,基本月入要求為$50,670;但可惜,即使買家月入達$53,000,銀行仍沒有批出按揭,買家細問原因,才發現H按之壓力測試需以P按之封頂息率加3厘(即現為5.5厘)計算,基本月入需達$56,780或以上。換句話說,雖然按息確實下跌,月供亦減少了,所要求的入息水平卻沒有因此下降,基於拆息波動性大,銀行一般以P按之封頂息率作為基準計算還款能力,由於P及P按息均沒有下跌,故此借款人仍需以現為2.5厘之P按封頂息率計算入息水平,而非H按息約1.5厘,這點借款人需多加留意。

ivywong@centamail.com

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版