商場改造與時並進 打造社區聚腳點

評論版 2020/11/18

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香港面積不大,但香港的總零售面積達1億平方呎,當中約4成是商場,相等於每1平方里用地就有多於1.7個商場,密度被譽為世界之冠。究竟是甚麼驅使香港人如此熱愛逛商場呢?我推想,人總想與親朋好友相聚,然而香港的居所一般較為狹小,難以相聚一室,於是每逢假日,不少人都會外出逛街、到商場蹓躂,又或者在咖啡店待上整個下午,邀約朋友聚餐也多選在餐廳而非在家居,因此社區商場往往被視為生活的第三停留地(the third place),即第一停留地的家居和第二停留地的辦公室以外,大家最常到的地方。

對於家居和辦公室,我們都會有不同的期望和要求,那麼作為第三停留地的商場,又如何發揮其社區聚腳點(social hub)的角色?社區由眾多不同背景的人組成,因此,如果商場設計專責團隊能由不同部門的職員及物業設計專家組成,集思廣益,從不同角度構思以客為本的創意設計方案,相信最能為顧客提供多元化的商場體驗。

建築新商場由零開始規劃、設計,當中可以充分滲入社區環境和特色等元素,但舊商場經歷時代變遷,不論設施還是設計,都無法滿足現代生活方式的需要,難再有效充當社區聚腳點的角色,因此舊式商場要追上時代步伐,定必要來個大變身,當中的挑戰難度巨大。

事前充分溝通 釋持份者憂慮

由成立至今的15年來,領展 (00823) 曾修繕及優化不同規模的物業設施,當中包括完成了87個資產提升項目,在提升零售物業的建築環境方面累積了好些經驗,希望在此可以分享箇中面對的挑戰,以及把商場建設成社區聚腳點的一些心得。

為更有效使用有限空間,很多社區都採用住宅屋苑連商場的發展模式,在滿足民眾居住需要的同時,亦方便日常購物消閒。這些位於屋苑內的社區商場,不單是居民每天買菜、用餐和消閒購物的地方,更是不少上班上學一族必經之途,與市民生活息息相關。改裝工程開展前,居民及商戶或會對工程及其影響抱有疑慮,因此,事前需要與商戶及其他持份者好好溝通,消弭有關憂慮及誤解。

其次,不少屋邨、屋苑的公共地方都是由商場及住宅業主共同持有,故此提升工作不時受制於商場及屋苑的地界劃分。即便是加設連接商場及屋苑住宅大廈的有蓋行人通道等便民設施,如要把通道無縫連接至住宅大廈,各方持份者包括屋苑法團等管理單位,往往都要就設施日後的維修保養、屋苑的樓面面積使用權等廣泛事項商討,取得共識後方能成事。

社區商場的優化工程一般涵蓋改善物業整體的定位與規劃布局、室內間隔改裝、增加設施及改善物業內外設計等等,同時配合按區內居民需要調整商戶組合、加強顧客服務及宣傳活動等軟件提升,務求吸引他們留區消費,同時招徠跨區顧客,帶動商戶生意,營造一個繁盛的社區。

零售設施的規劃必須緊貼社區需求,比方說,黃大仙中心昔日就有街市由於面積所限,加上區內居民較多光顧鄰近更大型的街市,小街市人流一直未如理想,以致區內土地資源未能善用。因此,數年前,我們把小街市改為零售商舖食肆,增加了居民日常生活需要的選擇。同樣,有見近年九龍西區的人口增加,鮮活街市不足,而且距離民居甚遠,我們便將南昌薈商場的零售樓面改為鮮活街市,更適切地滿足社區需求。

不少社區商場與屋苑住宅大廈為鄰,故此規劃物業翻新工程時,必須仔細考慮對民居造成影響,作出適當平衡,例如在設計商場出入口時,會盡量與住宅大廈入口保持一定距離,或增加設施方向指示牌,以免將商場人流誤引到屋苑,減低商場營運可能對民居造成影響。同樣道理,物業外牆亦會避免設置霓虹燈,以減低光污染。

引入旗艦百貨 帶旺商舖客流

說起人流走向,大型社區商場在提升項目時可以引入旗艦百貨店,置於商場中心位置,面向港鐵站的出入口,引導客流至場內更多不同區域,並將商場的幾個部分連繫起來,帶旺場內其他商舖客流。另外,不少社區商場的優化工程都會引入臨街美食區,以特色地道美食招徠往來鄰近公共交通總站的訪客。

重新規劃布局,貫通客流,是提升社區零售設施的不二法門。

對於不少早年設計、樓齡已有30至40年的商場和街市,往往由於舊式建築建構的先天不足,如消防及無障礙通道未有追上最新建築標準,改裝工程進行時需要一併改善,使其符合現代的設計標準。

這不但可切合殘疾人士、長者和孕婦等訪客的需要,從商場營運角度而言,亦有助加強社區關係,提升客流。

這些老舊物業樓底一般也較低,往往限制了視角及空間感,需要從改善商舖或街市檔頂設計來擴大視覺空間。

「他山之石,可以攻玉」。對於引入結合實用及美觀的嶄新零售物業設計,到外地觀摩尋找靈感,不失為集各家大成的良方。

考察歐美 優化港社區街市

香港近年有不少設於社區內的街市提升為摩登街市,就得力於工程團隊到訪歐美考察後,把當地的街市建築及營運經驗應用到香港,為行業帶來新氣象。

經優化的新式街市採用開放式、非直綫性的布局設計,令場內各式攤檔一目了然,更可引導顧客走到街市每個角落,促進商戶營銷。新式街市環境較昔日更加整潔乾爽,並且引入購物車、足夠輪椅及嬰兒車走過的寬闊通道等周到服務。

當區顧客的流量及使用習慣,亦是商場設施規劃和設計的重要考量。倘若商場鄰近巴士站和地鐵站等公交設施,商場洗手間的使用會較為頻密,因此設施用料必須顧及耐用度和方便清潔,以減少日後設施因維修保養需要而經常出現停用的情況。

優化工程絕非只做一次就能一勞永逸,即使再出色的設計,隨着客群口味及市場趨勢的迅速轉變,亦會變得不合時宜。商場營運者必須針對消費者不斷提升的期望,持續檢視規劃,並適時更新設施,始可以持續成功營運和生存。

香港有大量的商場及零售設施,競爭非常激烈。地產業者常說物業及設施的地利十分重要,但市面也有些例子告訴我們,優越的地點並不完全保證零售物業及設施可以經營成功。

商場服務持續改革和創新,除了帶來更高的顧客流及顧客滿意度,更可通過增加零售商機,為社區提供就業機會。只有在商場能滿足到居民需要,以及商戶經營不愁生意,我們才可營造出一個朝氣勃勃、充滿活力的社區,而這也是商場營運者的社會責任。在可見的將來,商場大概仍然會是港人最愛的社區聚腳點,商場營運與時並進將是持續的旅程。

撰文 : 王國龍 領展資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 國是港事

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