重推租置計劃 一石多鳥紓民怨

評論版 2020/11/20

分享:

近年世界各地出現愈來愈多社會抗爭運動,香港也不例外。民粹是個複雜的問題,可是也可嘗試從經濟學的角度來追本溯源,並尋求化解之道。

科技發展 擴闊收入不平等

首先,自70年代以來,科技發展改變了生產模式,少數高技術專才成為寵兒,中低技術工人則不受青睞,收入不平等遂逐漸擴闊。據我研究得出的數據,說明了新一代的收入不振。80後和90後的中學和大學畢業生,撇除了通脹的實質收入也會隨年資增長,但增速遠遜於50後和60後,歐美發達國也情況相若。80後和90後的加薪機會,比不上師兄師姐,這一代人自覺際遇不如理想,自然心情抑鬱。

全球化則助長了收入不平等,例如美國低技術工作可能流失到中國,但這成因屬次要,貧富差距擴闊的根本原因,仍是科技演變。以Facebook為例,它擁有20億名用戶,但僱員卻甚少,因此其龐大收益只有少數人能夠受惠。這不像60年代之前,科技發展能讓大部分人受益,社會較為平等。

房屋供不應求 樓價節節上升

另一方面,隨着城市蓬勃發展,發達地區的人口均流向都市,刺激房屋需求,地少人多已是都市通病,再加上發達地區有許多規劃和建築條例限制,要改變土地用途或增加地積比率,殊不容易。城市愈繁榮,流入的人口就愈多,房屋供應跟不上需求,樓價便節節上升。

比較1985年至今的私樓價格與住戶入息中位數,可發現本港住戶收入略有增長,但遠遠追不上樓價升幅。早年出生的人,收入較高可以負擔樓房;但年輕一輩收入較低,難以儲蓄,亦無法負擔天價樓房,只有做無殼蝸牛。

如是者,發達地區不只出現收入差距,財富差距更為嚴重。

事實上,現時私人物業業主與非業主之間的主要差距並不在於收入,而是財富--他們的財富差距可達30倍。這筆財資對99%的人來說,打工一輩子都望塵莫及,鬱悶心情由此而生。

房屋階梯廢武功 市民怨聲載道

香港的房屋階梯可分為4級:劏房、公屋、居屋、私樓,過去市民可拾級而上。但在1980至2020年期間,私樓售價大幅上漲,居屋價錢則升幅不大,如是者居屋住戶便無法往上爬,入住私樓,更遑論公屋租戶了;而公屋因土地不足,亦無法大量興建,輪候人士望屋興歎,整個房屋階梯猶如廢了武功。房屋問題病入膏肓,難怪市民怨聲載道,不滿情緒不斷累積,令社會變得躁動。

當然躁動的成因很多,並不是純粹只有房屋問題,只是當人們本來已經不快,一旦有其他不滿事件助燃,情緒便容易觸發,並催化出抗爭運動。

要解決問題,就要重建香港的房屋階梯,但可行辦法不多。選項一是壓低私樓樓價,但那可引致經濟衰退,而且物業是銀行資產的重要組成部分,壓低私樓樓價會造成金融風險,故這選項並不可取。

選項二是提升公屋和居屋的價值,縮窄它們與私樓的差距,市民便較有能力攀登房屋階梯。目前約有一半港人居住於公屋和居屋,他們都能受惠於這個選項。

具體做法是把公屋廉價出售給現有住戶,變相是一種政府資助的置業計劃。公屋住戶自此能夠享有房屋資源所帶來的財富和安全感,也有機會爬升房屋階梯。不論是公屋或居屋的合資格申請人士,政府都可讓他們以較低成本成為業主,一旦自置居所升值,他們也擁有可觀的財產。

簡而言之,是墊高公屋、居屋,令它們較貼近私樓,使未來的房屋階梯重拾正常面貌,香港人的財富不平等亦能收窄。

有人質疑出售公屋並不能解決房屋短缺問題,畢竟房屋數量並無增加,其實不然。租客和業主運用物業的方式不盡相同,租客運用房屋的效率較低,而業主則會加以善用。回顧歷史,1998年特區政府首次推出租置計劃,已將140,000個單位出售給公屋居民。這些被售出的單位,每戶平均人口達3.4人,至於仍然出租的單位,平均只住2.9人,相差0.5人。依此推算,把公屋全數推售,便能多住157,257人,等同多建50,000餘個單位,相當於兩、三年的落成量,數目不可謂不巨!

住戶人數不同有其原因,公屋租客如果一家居住,可能要繳雙倍租金,那不如讓子女搬出,租住劏房,一來他們作息會較方便,車費可省1、2千元;二來又可省下公屋2、3千元的加倍租金,如是者子女等同有4、5千元作為租住私樓的補貼,於是他們便去租劏房了,可見公屋租戶人數相對少的緣由。

半價出售公屋 助復興經濟

要是政府重推第二次租置計劃,可把公屋半價出售。如全數出售,將可增加4.4萬億元的財富,部分屬庫房收入,部分由居民享有。面對全球疫情,外圍環境無疑傾向負面,香港可能需要更倚賴本地消費和投資,這筆財資正是及時雨。

市民擁有了公屋,感受到自己擁有可靠的財富,不必節衣縮食,同時也可向銀行承辦按揭,套取創業資本。香港許多早期工業家前往大灣區(當時稱珠三角)設廠,也是憑藉抵押個人物業尋求創業資本,我們可借鏡歷史。如是者,出售公屋對復興經濟也是功效卓著。

總結而言,重售公屋將能對應財富不平等、收入下滑等問題,紓解社會怨氣,並振興經濟,一石多鳥,實在事不宜遲。盡管香港仍面對醫療、教育、政治等問題,但它們都更為棘手,唯獨房屋問題能夠透過租置計劃,快速收效,可謂本小利大。這也是筆者多年來熱衷房屋政策的初心所在。

把公屋廉價出售給現有住戶,變相是一種政府資助的置業計劃,公屋住戶自此能夠享有房屋資源所帶來的財富和安全感,也有機會爬升房屋階梯。(資料圖片)

撰文 : 王于漸 香港大學黃乾亨黃英豪政治經濟學教授

欄名 : 國是港事

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版